НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ

Разницу налогов по инвентаризационной и кадастровой стоимости обсудили в КС

Норму Налогового кодекса (НК) РФ, позволившую контролирующим органам рассчитать для жительницы Барнаула налог на имущество исходя из инвентаризационной, а не из кадастровой стоимости купленного дома, обсудили в Конституционном суде (КС) РФ, передает корреспондент РАПСИ из зала суда.

Сама заявительница Ольга Низамова, а также ее представитель, не присутствовали на заседании. Их позицию изложил судья КС Гадис Гаджиев.

Налоговое неравенство

Он сказал, что Низамова попросила КС проверить конституционность статьи 402 НК РФ. Согласно этой норме до 1 января 2020 года все субъекты РФ должны установить дату начала применения на своей территории расчета налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Если такое решение не принято, налог рассчитывается из инвентаризационной стоимости недвижимости.

Гаджиев пояснил, что в 2013 году Низамова, являющаяся матерью троих малолетних детей, купила на окраине Барнаула дом для ведения личного подсобного хозяйства. В 2016 году ей пришел налог на имущество в размере 47,5 тысячи рублей. Налог, как говорится в жалобе Низамовой, был рассчитан из инвентаризационной стоимости дома с применением высокого диапазона налоговых ставок.

"Добиться перерасчета налога Назимовой не удалось. Суды не нашли для этого оснований, поскольку в Алтайском крае не принято решение об определении налоговой базы на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости. Заявительница посчитала, что такое положение противоречит Конституции РФ, по ее мнению, каждый гражданин на территории РФ обладает всеми правами и свободами и несет равные обязанности, то есть налоговая нагрузка на равноценное имущество не может многократно различаться лишь в зависимости от региона", — сказал Гаджиев.

Налог на 282 квадратных метра

Позицию законодателей изложил представитель Совета Федерации в КС Андрей Клишас. Он сказал, что в положениях статьи 402 НК не усматривается неконституционная неопределенность. "Применение на территориях различных субъектов РФ разных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости не является нарушением конституционных норм. Законодатель, устанавливая порядок исчисления налога на имущество на основании кадастровой стоимости объектов налогообложения, предусмотрел переходный период для субъектов РФ до 1 января 2020 года. Органами государственной власти Алтайского края данный порядок нарушен не был", - сказал Клишас.

Представитель президента России в КС Михаил Кротов также заявил, что оспариваемые нормы Налогового кодекса РФ не противоречат Конституции РФ. "Тут весь вопрос в разнице инвентаризационной и кадастровой стоимости. Инвентаризационная стоимость дома заявительницы 2,8 миллиона рублей. Кадастровая — 2 миллиона рублей. Но кадастровая оценка ее дома площадью 282 квадратных метров не проводилась. В кадастровой справке, имеющейся в материалах дела, сказано, что оценка приблизительная и не может быть использована для исчисления налога. То есть, выше она будет на самом деле или ниже инвентаризационной говорить пока рано", — пояснил Кротов. Также он добавил, что Назимова могла в судах оспорить инвентаризационную стоимость и таким образом снизить налог, но пошла другим путем.

Тренинг Бабенко Р.В.: «БАРХАТ-НОВОСИБИРСК»

Уважаемые коллеги!

Цифровая экономика – это то, с чем мы столкнемся уже завтра, к чему нужно быть готовым уже сегодня. Отечественное оценочное сообщество, объединяющее представителей наиболее рыночной профессии, отвечая на вызовы времени, активно постигает передовые технологии оценки и организации работ в оценочной компании.

У нас есть прекрасная возможность познакомиться с опытом наиболее «продвинутых» коллег и освоить новые способы выполнения отчета об оценке недвижимости, в том числе с использованием привычного смартфона.

15 февраля (пятница), с 13.00 до 18.00  Роман Владимирович Бабенко, к.э.н., член Совета и Экспертного Совета РОО, председатель Ростовского РО РОО,  за один день раскроет  26 тайных и явных способов выполнения отчета об оценке недвижимости с колоссальным расширением возможностей и сокращением временных и прочих затрат, поможет освоить множество хитростей и инструментов сокращения времени на выполнение и организацию работ по оценке.

Аналогичные мероприятия успешно прошли  в Ростове-на-Дону, Волгограде, Воронеже, Перми, Тюмени, Казани, Санкт-Петербурге, Хабаровске, Владивостоке.

Мероприятие будет полезно и увлечет как оценщиков недвижимости, так и  руководителей оценочных компаний.

Полную программу мероприятия можно посмотреть на сайте НРО РОО: http://www.noroo.ru/

Место проведения: г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, 53/1, 11 этаж

Дата проведения: 15 февраля 2019г.

Время проведения: 13.00-18.00

О своем участии сообщить:

no.roo@mail.ru

тел. 8-983-003-03-39

Стоимость участия: для членов РОО с оплатой до 01.02.2019 – 2500 руб. для гостей – 3000 руб.; после 01.02.2019 – 3000 и 3500 руб.

Для оплаты отправляйте свои реквизиты (юрлица) на почту no.roo@mail.ru и получите счет. Документы по оплате будут преданы Вам в день мероприятия.

«Этот закон заставит всех сказать правду»

В ноябре 2018 года правительство утвердило «дорожную карту» по совершенствованию правового регулирования земельных отношений на ближайшие два года. Вслед за уточнением норм оборота земли в Белом доме рассчитывают установить прозрачные правила ее использования, в первую очередь это коснется земель сельхозназначения. О том, чего ждать от нового этапа реформы и почему Градостроительный кодекс понятнее Земельного, “Ъ” рассказал глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий.

— Какова целевая модель земельных отношений?

— Структура земельного законодательства понятна, но земля — это уникальный объект, она выступает сразу в трех статусах. Это природный ресурс, средство производства в сельском и лесном хозяйстве и объект недвижимости. Из-за этого всегда возникают конфликты. Экологи говорят: ничего не трогайте, надо оставить землю в первозданном виде. Аграрии и лесники говорят: ее надо использовать для выращивания сельхозпродукции или заготовки древесины. Строителям не интересно ни то, ни другое, они хотят на ней строить.

Идущая в РФ реформа была ориентирована в первую очередь на гражданский оборот — и в этой части она практически завершена. Но хотя предмет земельного законодательства, как он определен в 3-й статье Земельного кодекса,— это использование и охрана земли, этим магистральным направлениям в нем практически не уделено внимания. Появилась необходимость решить вопрос, как определять правовой режим земельного участка, как понять, что на нем можно делать, чтобы деятельность не нарушала правила охраны окружающей среды, интересы сельского и лесного хозяйства и давала возможность градостроительному развитию. Это — главный вопрос современного развития земельного законодательства.

— Земельная реформа идет не первый год, и нынешний Земельный кодекс уже очень далеко ушел от редакции 2001 года. Что уже сделано и что еще предстоит?

— Усложнение законодательства — это общая тенденция, с течением времени стало все меньше простых, рамочных законов, каким был Земельный кодекс. Это не наше желание — его диктует судебная и правоприменительная практика, обращения граждан и юрлиц, необходимость решения реальных практических проблем, с которыми сталкиваются участники земельных правоотношений.

На первом этапе реформы в 2014 году были пересмотрены все нормы, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это была традиционно коррупциогенная среда, где практически все было отдано на усмотрение чиновника: если он не хотел, чтобы человек получил землю, его можно было загонять до упада. Люди бросали инвестпроекты либо использовали участки самовольно без оформления документов.

Закон 171-ФЗ от 23 июня 2014 года готовился семь лет, многие были отрицательно настроены в отношении такой реформы, было серьезное противодействие. Видно было, что далеко не все заинтересованы в том, чтобы установить перечень документов для каждой процедуры, их сроки, закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участка и административную ответственность за нарушения. Закон получился огромным, почти 400 страниц — в Госдуме, в предпринимательском сообществе его называли чуть ли не новым Земельным кодексом. Тогда это была серьезная эмоциональная победа, стало понятно, что в этой сфере могут быть такие большие реформы.

Второй этап — 2015 год, реформа законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, 499-ФЗ. Тогда звучали опасения, что это делается в угоду каким-то непонятным компаниям, что частный бизнес будет инициировать эти изъятия. Над этим законом активно работала специальная рабочая группа в Госдуме. Более полугода депутаты всячески отбивали попытки упростить процесс изъятия путем снижения гарантий прав собственности граждан и организаций. В результате получился баланс публичных и частных интересов, вместо упрощения — прозрачность и понятные правила изъятия, в Земельном кодексе мы напрямую прописали, как рассчитывается возмещение при изъятии. Конечно, люди все равно негативно оценивают такие действия государства, когда дело касается изъятия частной собственности — там и слезы, и под трактор некоторые могут кинуться,— но с точки зрения правового регулирования изъятия недвижимости в настоящее время у нас вопросов практически нет.

— В чем смысл отказа от земельных категорий и перехода к зонированию?

— Сейчас в Земельном кодексе у нас есть семь категорий земель: это земли населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности и иного специального назначения, земли лесного фонда, водного и земли запаса. В рамках каждой категории есть разрешенное использование. И есть еще Градостроительный кодекс, он вообще ничего не говорит про категории, зато с точки зрения определения режима использования более понятен и прозрачен. Мы видим карту муниципального образования с зонами жилой, коммерческой застройки или зонами сельхозиспользования, регламент, параметры разрешенного строительства, виды разрешенного использования. А Земельный кодекс с категориями непонятен: у категорий нет границ, они не ложатся ни на какую карту, это просто такой механизм. Зато их нужно менять. Правительство постоянно, чуть ли не раз в неделю выпускает распоряжение о переводе участка, находящегося в федеральной собственности. К примеру, недавно мы согласовывали перевод земельного участка площадью 8 кв. м из категории земель сельхозназначения для размещения наземного элемента подземного газопровода. При этом все градостроительные решения уж давно приняты, все газопроводы везде отражены, градостроительные документы есть, вся страна покрыта документами территориального планирования и документами зонирования.

Получается, что категории — это искусственный барьер, тормоз в развитии земельного законодательства, о чем говорит и бизнес. В 2012 году было поручение президента: принять закон о переходе от категорий земель к территориальному зонированию, обратив особое внимание на защиту сельхозугодий и иных особо ценных земель. Проблема в том, что сейчас градостроительное регулирование, а конкретно градостроительный регламент, который должен определять правовой режим земельного участка, не распространяется на сельхозугодья, на лесной фонд. Там должно быть что-то свое — но этого нет.

— Прежние попытки реализовать это поручение не увенчались успехом...

— Когда правительство в 2014 году заходило с этой инициативой в Госдуму, там разгорелся спор, что мы потеряем земли сельхозназначения и земли особо охраняемых природных территорий, потому что их границы не определены. Аграрии и экологи выступили против. Хотя тот законопроект именно это и предусматривал: все работы по определению границ должны были быть завершены к 1 января 2025 года, с учетом возможностей бюджета, после чего категории должны были быть отменены и вступало в силу зонирование.

— Зачем?

— Самый важный момент — все должно быть на одной карте и в одном масштабе, чтобы не было задвоенности. У всех министерств свои задачи, каждое использует свой информационный ресурс. Есть государственный лесной реестр, есть единый государственный реестр недвижимости — они развивались параллельно. Правительство Московской области — как первопроходец — попробовало их совместить, что в конечном счете привело к необходимости лесной амнистии…

Нужно в переходных положениях написать, что куда попадает при зонировании: садоводство, культурные объекты, лесное хозяйство, сельскохозяйственные земли и т. д., чтобы не оставалось белых пятен. Нужно будет посмотреть: если орган местного самоуправления включил, например, мелиорированную пашню не в зону сельхозугодий, а в зону жилой застройки — он должен будет ее перезонировать и пашню включить в сельскохозяйственную зону. Важно, что этот закон заставит всех сказать правду: если у вас по документам пашня, а там давно растут березы или дымит завод, то ее в зону сельхозиспользования включать не нужно. Нужно провести полевые работы на территории и реально оценить: экономически, с природоохранной точки зрения что там происходит.

— Как будет работать этот механизм?

— Очень просто: 98% правил землепользования и застройки, те самые документы зонирования, уже утверждены по всей стране. Если закон будет принят, муниципалитет должен будет сравнить его и свою карту — правильно ли они зонировали территорию — и внести соответствующие изменения.

— За свой счет?

— Когда этот вопрос возник в 2014 году, рассматривалась возможность выделения средств из федерального бюджета и муниципальным образованиям, и субъектам, чтобы сделать все в предусмотренные сроки. Сейчас это вопрос местного значения: правила землепользования и застройки разрабатываются и утверждаются за счет местного бюджета либо субъектами РФ на основе перераспределение полномочий. Ясно, что муниципалитеты не справятся с этой работой в финансовом плане, поэтому федеральные средства понадобятся. Первоначально речь шла о 10,5 млрд руб., теперь нужно заново посчитать, сколько потребуется. Сейчас этот вопрос прорабатывается, когда дело дойдет до внесения законопроекта в правительство, финансовая часть будет согласовываться с Минфином.

— Сами полевые работы будут проводить муниципалитеты?

— В зависимости от того, каких зон это касается. Все вопросы территориального зонирования — это полномочия муниципалитета. Вопросы планирования и использования земель сельхозназначения — это полномочия субъектов. По мнению Минсельхоза и по мнению субъектов, муниципалитетам не стоит отдавать эти полномочия, должен быть какой-то контроль. А земли лесного фонда находятся исключительно в федеральной собственности — это тема Рослесхоза. Сейчас границы лесничеств и лесопарков не внесены в полном объеме в ЕГРН, когда это будет сделано, проблема уйдет сама собой — лесничества станут зоной лесного использования. Если закон будет реализован так, как сейчас предполагается, то после 1 января 2025 года будет не то чтобы красивая картинка, она будет правдивая: станет понятно, как сейчас используются территории. Границы территориальных зон со всеми видами разрешенного использования попадут в ЕГРН, здесь наведется порядок.

— Какие еще изменения планируются в земельном законодательстве?

— Есть еще проблема с правовым режимом земель сельхозназначения: мы до сих пор не знаем, как юридически «превратить» пашню в сенокос. Мы подготовили новый законопроект о землеустройстве, который ответит на эти вопросы, поскольку землеустройство в нынешнем виде — не очень жизнеспособный институт. Эти законодательные инициативы будут идти параллельно.

Еще один законопроект уже принят в первом чтении в октябре, сейчас готовим к нему поправки. Он касается видов разрешенного использования: кто и как может их менять в рамках градостроительного регламента, куда обращаться, можно ли использовать участок независимо от вида разрешенного использования. Эти три инициативы: по видам разрешенного использования, по отмене категорий и по землеустройству — должны будут завершить земельную реформу в том, что касается разрешенного использования.

— Что мы увидим, проснувшись 1 января 2025 года?

— Прозрачную картину: отсутствие категорий земель, карты территориального зонирования на территории каждого муниципалитета, в каждой зоне — перечень видов разрешенного использования, причем основанный на том, что реально есть на земле. Мы получим карту зонирования, где для каждой зоны установлен правовой режим земельных участков, и понимание, как его определять. Все сведения будут внесены в ЕГРН, и любой человек сможет через публичную кадастровую карту или выписку запросить из него информацию.

— То есть весь массив земель РФ к 2025 году будет описан и занесен в ЕГРН?

— Надеемся, что так.

— А какая доля учтена сейчас?

— Сейчас в ЕГРН содержатся сведения о 60 млн земельных участков, из них 47% — без точных границ. При этом государство не знает, сколько их туда не внесено: документы о правах на землю выдавались с 1922 года, их множество разных видов — «розовые», «голубые» свидетельства, у нас их по цветам принято различать. Бумажные свидетельства, выданные после вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997 года, особой ценности не представляют — эти права подтверждаются записью в реестре, а вот утрата «розового» свидетельства может быть очень болезненна. Поэтому мы призываем всех граждан: придите и внесите сведения в ЕГРН, уточните границы своих земельных участков. К счастью, они сами постепенно приходят к пониманию, что это нужно сделать, и реестр каждый день пополняется.

— Реально завершить это в установленные сроки?

— По новой «дорожной карте», которую в ноябре утвердил премьер-министр, закон об отмене категорий должен быть внесен в Госдуму в июне 2019 года. Если он будет принят в 2020 году, то у нас останется пять лет на всю эту работу, это вполне реальный срок. Что нельзя сделать к 2025 году — это обеспечить, чтобы все прибежали со своими документами и внесли сведения в ЕГРН. У нас заявительный порядок регистрации, вы сами решаете, когда это сделать. Скорее всего, 100% сведений там не будет.

— Отразится ли реформа на собираемости земельного налога?

— Земельный налог никак не привязан к категориям, Налоговый кодекс ориентируется только на виды разрешенного использования при определении ставки, а утверждают ее органы местного самоуправления. Если говорить о собираемости налога, то большее влияние будет иметь другой законопроект, который касается кадастровой стоимости. Президент сказал, что кадастровая стоимость не может быть выше рыночной — речь идет о том, чтобы эта база также стала более правдивой. Мы предлагаем установить напрямую в законе перечень критериев, которые должны использоваться при кадастровой оценке.

— А какова судьба законопроекта о едином объекте недвижимости?

— Он внесен в правительство. При доработке из него были исключены нормы, которые позволяют объединить земельный участок с иными объектами, но создать единый объект из нескольких зданий и сооружений будет проще. Это институт достаточно молодой, надо оптимизировать процедуру создания единых объектов, может быть, потом придется вернуться к этому вопросу, чтобы и земельный участок туда попадал.

Шаблоны против логики

Претензии Центробанка к стоимости залогов — болезненный вопрос для российских банкиров. Унифицированных требований к оценке залогов нет, и основным ориентиром остаются жалобы регулятора на отчеты оценщиков, поступающие в оценочные СРО. О том, как избежать доначисления резервов, управляющий партнер Консалтинговой группы «ИРВИКОН» Ирина Вишневская побеседовала с независимым финансовым журналистом Екатериной Кац.
Екатерина Кац: Ирина, трансформация непростых взаимоотношений между банкирами, ЦБ и оценочным сообществом в ретроспективе напоминает сагу. В марте 2016 года вы в своей статье «Нарочно ли придумано?» на конкретных примерах показали, какие поразительно нелепые претензии порой предъявляет регулятор к отчетам, требуя кары на их основании. Публикация вызвала бурную дискуссию в «верхах» Центробанка. В последующие годы вы не раз возвращались к этой теме в беседах с Эльманом Мехтиевым, тогда — вице-президентом АРБ. Критиковать мегарегулятор — весьма смелый ход. Ваши разоблачения имели последствия для вас как оценщика или для саморегулируемой организации, от имени которой вы выступаете?

Ирина Вишневская: К чести руководства Центробанка, могу сказать: какого-либо негатива ни для меня лично, ни для компании, которую я возглавляла на тот момент (Berkshire Advisory Group), ни для СРО «Деловой союз оценщиков» (ДСО) я не заметила. Я — профессионал и указываю на аргументы, которыми нельзя манипулировать. Каждый из кейсов, проанализированных в статье, имел под собой доказательство в виде текста претензии. Все материалы я передала в распоряжение редакции «Б.О», а также в АРБ.

Екатерина Кац: На что банкирам стоит обращать внимание, чтобы не доначислять потом резервы по залогам и обезопасить себя на случай проверки мегарегулятором?

Ирина Вишневская: Коллеги, проверяйте оценочные отчеты! Многие банки, особенно те, которые не входят в топ-200, принимают отчеты любых оценочных компаний, но факт наличия документа не гарантирует, что в нем содержатся корректные показатели. Крайне важно, чтобы сотрудники залоговой службы каждого банка понимали, по каким критериям ЦБ оценивает риски. Все недоработки вскрываются на этапе залоговой экспертизы, когда помимо прочего регулятор оценивает правильность оформления залогов (проводит правовой анализ). Но эту составляющую как раз оценщики обычно не рассматривают в своих отчетах. На мой взгляд, это не совсем правильно.

Екатерина Кац: Какие тенденции в действиях проверяющих из ЦБ вы прослеживаете?

Ирина Вишневская: В большинстве случаев аргументы, которые представители ЦБ указывают в своих претензиях, стали более обоснованными. Сейчас мы на дисциплинарном комитете СРО обсуждаем претензии по различным факторам, искажающим результаты оценки: описание объекта; анализ рынка; некорректные характеристики объекта или сегмент рынка, к котором он отнесен; неправильный подбор аналогов или неверное применение расчетных коэффициентов, а также варианты использования активов. Такого абсурда, как раньше, когда претензии присылали по факту округления площади в объявлении до 1000 метров, при том что в оценочном отчете она составляет 999 метров, уже нет.

Коллеги, проверяйте оценочные отчеты!

Раньше сотрудники ЦБ в качестве основной причины критики отчетов об оценке указывали на якобы допущенное оценщиком завышение стоимости. Но и сегодня при анализе претензий очевидно, что подход к оценке залогов должен быть пессимистичным. В принципе, федеральный стандарт ФСО № 9 говорит о том же: оценщики не могут «фантазировать» на тему, какой «город-сад» можно построить на месте старого одноэтажного здания, которое они оценивают. Некоторые оценщики до сих пор этим грешат, и претензии к ним — оправданные.

Количество жалоб со стороны ЦБ, по сравнению с 2016 и 2017 годами, также заметно уменьшилось. Это субъективные оценки, основанные на данных СРО, поскольку ранее ЦБ не озвучивал статистику.

В декабре руководитель службы анализа рисков Александр Дымов, выступая на V Всероссийском оценочном форуме, сообщил, что за два года в Центробанке проверено около 10 тыс. оценочных отчетов, на 1027 были написаны жалобы в оценочные СРО, и все они рассмотрены дисциплинарными комитетами. В 70% случаев были вынесены наказания, по остальным факты, указанные в претензиях, при проверке не подтвердились. СРО вынесли оценщикам 70 предупреждений, 11 предписаний, шесть предписаний со штрафом, в пяти случаях оценочная деятельность была приостановлена на три года.

По опыту рассмотрения жалоб могу сказать, что в девяти из десяти рассмотренных случаев ошибки оценщика непреднамеренные. Часто проблемы возникают из-за того, что работа выполняется в достаточно сжатые сроки. Оценщики идут навстречу заемщикам, торопятся, допускают технические ляпы, ошибки. Так что представленная Александром Дымовым статистика как раз отражает высокий профессионализм независимых оценщиков при оценке банковских залогов.

Екатерина Кац: То есть в «брак» попадает около 7% отчетов, еще в 3% случаев удается спасти коллег от наказания?

Ирина Вишневская: На мой взгляд, до половины всех рассматриваемых нами замечаний со стороны мегарегулятора не имеют под собой существенных оснований. При этом стало обычной практикой, когда ЦБ после получения решения контрольного комитета и дисциплинарного комитета СРО о том, что факты, указанные в жалобе, не подтвердились и оценщика не наказали, продолжает настаивать на его виновности. Нам присылают дополнительные доводы. Разбирательства длятся месяцами. Иногда невозможно понять, в чем смысл такой настойчивости со стороны Центробанка.

В жалобах мегарегулятор пишет, что отчет исправлять не нужно: резервы банк уже начислил. Получается, задача по-прежнему в том, чтобы наказать оценщика. В итоге растет количество оценщиков, которым вынесены дисциплинарные взыскания, и рано или поздно при таком подходе в стране не останется ни одного профессионала без «черных меток». В группе риска — именно оценочные компании, активно работающие с банковским сектором. При этом некоторые крупные банки аккредитуют только компании, у сотрудников которых нет ни одного дисциплинарного взыскания. Таким образом, зачистка рынка продолжается. Странно, что именно на это выделяются колоссальные ресурсы государства.

Екатерина Кац: Возможно, в этом и кроется причина: многочисленные проверяющие должны отрабатывать свои зарплаты и бонусы… Каковы шансы, что Центробанк презентует рынку четкий перечень требований к оценочным отчетам?

Ирина Вишневская: Это из разряда фантастики. На заседаниях дисциплинарных комитетов оценочных СРО теперь присутствует представитель жалобщика — то есть ЦБ. Каждая из сторон выдвигает свои аргументы, и дисциплинарный комитет СРО сразу выносит решение — удовлетворить жалобу или нет. Полномочия сотрудника Центробанка на таких заседаниях сводятся к тому, чтобы доказывать свою позицию. Показывать расчеты, лежащие в основе претензии, представители регулятора не уполномочены. Александр Дымов на съезде выразился предельно ясно: «Это наши внутренние документы». Центральный банк в данном случае осуществляет исключительно контрольно-надзорные функции.

Вся надежда на профессиональные сообщества, в том числе на банковские ассоциации. Я уверена: 16 оценочных СРО способны дать аналитический материал, который станет основой рекомендаций для банков.

Екатерина Кац: То есть годы идут, а диалог между ЦБ, оценочным сообществом и банками находится в зачаточном состоянии. Скорее это монолог ЦБ в режиме псевдодиалога… А оценщиков продолжают выбивать с рынка.

Ирина Вишневская, «ИРВИКОН». Фото: «ИРВИКОН»

Ирина Вишневская: В первую очередь практикующих оценщиков становится меньше по объективным причинам — далеко не все сдали квалификационные экзамены, введенные Минэкономразития в прошлом году. На начало 2017 года нас было 27 тыс., сейчас — около 6 тыс.

Сообщество стало намного профессиональнее: требования ужесточаются, приняты основные базовые федеральные стандарты. Совершенствуются методики, появляются новые справочники, становится больше возможностей обосновать свое экспертное мнение. Парадокс, но сложнее стало доказывать очевидное, если речь идет о сфере деятельности, где оценщик опирается исключительно на мнения уникальных экспертов отрасли.

В замечаниях ЦБ прослеживается тенденция шаблонизации мышления и стандартизации отчетов. Результат работы оценщика в виде логического экспертного обоснования тех или иных допущений и принципов расчетов не востребован ни банковским сообществом, ни мегарегулятором. Например, если мы применяем коэффициент из справочника Лейфера (Сводный справочник судебного эксперта и оценщика 2010–2014 / Под ред. Л.А. Лейфера. — Н. Новгород, Информ-Оценка, 2016. — Ред.), надо обязательно брать среднее значение, а если вдруг вводим коэффициент из другого справочника, это уже вызывает подозрение.

Екатерина Кац: Заемщика такое усреднение явно не радует — предмет его залога может быть недооценен. А хорошо ли это для банковского сообщества?

Ирина Вишневская: Если банк согласился принять в залог нетривиальный или нетипичный объект, обязательно будут претензии со стороны ЦБ. Такие задачи не укладываются в шаб­лоны справочников Лейфера и Яскевича (Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 20) / Под ред. Е.Е. Яскевича. — М.: Научно-практический центр профессиональной оценки, 2017. — Ред.). Мы видим множество вопросов: «Почему оценщик взял обзор рынка именно с этого сайта, а не с того?». А уж если специалист опирается на собственную аналитику… Хотя закон это позволяет, приходится оправдываться. Причем в итоге оказывается, что на цифры это никак не повлияло.

Екатерина Кац: В чем тогда смысл жалобы?

Ирина Вишневская: Я объясняю такой формализм тем, что на оценщиков до сих пор смотрят, как на мошенников. Приложенная к отчету об оценке экспертиза СРО тоже не дает гарантии, что отчет подтвержден экспертизой более высокого уровня. Мы неоднократно рассматривали претензии со стороны ЦБ на положительные экспертные заключения СРО по оценочным отчетам.

Если банк согласился принять в залог нетривиальный или нетипичный объект, обязательно будут претензии со стороны ЦБ

Представители ЦБ публично признают, что к крупным банкам, которые самостоятельно оценивают наиболее значимые объекты, у них претензий не так много. Возможно, причина в том, что меньше формальных требований к внутренним оценкам банков. Это вопрос доверия. Но мы-то знаем, что даже у банков из топ-30 количество залоговиков редко превышает десять человек, а объемы работы колоссальные. Насколько достоверны их расчеты?

Екатерина Кац: Вам встречались случаи, когда банки подставляют оценщиков?

Ирина Вишневская: Иногда невозможно понять, что происходит. Рассмотрим кейс. Госбанк (в регионе) заказывает оценку жилого дома для целей залога, но не соглашается с выводами оценщика и просит снизить стоимость. Оценщик соглашается, присылает новый вариант отчета. После этого СРО получает жалобу банка-заказчика на оценщика, который представил два варианта отчета с разными цифрами. Квалифицированный специалист вылетает с рынка. Я не исключаю, что его подставили в интересах конкурентов: в регионах мало заказов.

Очень часто оценщики становятся жертвами каких-то корпоративных или даже полукриминальных разбирательств. Пример: к нам в СРО приходит жалоба от ЦБ на отчет независимого оценщика. Сам он утверждает, что отчет никогда не сдавал, лишь провел экспресс-оценку имущества. И вдруг отчет всплывает в ЦБ. Каким образом он там оказался? Полагаю, что недобросовестный клиент сэкономил, а залоговиков банка это устроило.

И это не единичный случай, когда проект отчета каким-то чудом попадал в ЦБ, становясь причиной жалобы. При этом в Центробанке очень удивляются, когда СРО соглашается с доводами оценщика, основанными на положениях закона и статистике саморегулируемой организации, где фиксируется информация обо всех сданных отчетах. Регулятор убежден, что СРО покрывает оценщика.

Екатерина Кац: А такие аргументы, как акт приема-передачи документов, наличие деловой переписки, номера входящих документов в банке, в ЦБ в расчет не принимают?

Ирина Вишневская: Эти правила работают в Москве. В регионах все строится на доверии.

К вопросу об уплате налогов оценщиком-ИП и частнопрактикующим оценщиком

Уважаемые коллеги,

В Юридическую службу РОО поступают вопросы, касающиеся порядка уплаты страховых взносов оценщиками, включенными в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков. Известны случаи, когда оценщику-ИП, уже оплатившему страховые взносы, приходило требование оплатить их также в качестве частнопрактикующего оценщика.

По данному вопросу предлагаем вам ознакомиться со следующими материалами:
- Письмо Федеральной налоговой службы от 16 ноября 2018 г. № БС-4-11/22263@ Об уплате страховых взносов оценщиками, включенными в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков.
- Обзор судебной практики, на основании которой можно сделать вывод, что плательщики взносов, перечисленные в пп. 2 п. 1 ст. 419 НК РФ, в том числе оценщики, арбитражные управляющие и ИП, относятся к одной категории плательщиков, уплачивающих взносы "за себя".

http://sroroo.ru/press_center/news/2846751/

ВС уточнил, когда надо взыскать судебные расходы

Организация в судебном порядке добилась того, чтобы кадастровую стоимость ее недвижимости приравняли к рыночной. На этот спор компания потратила более 200 000 руб. и хотела возместить как судебные расходы. Но нижестоящие суды отказались ее взыскивать с местных властей, посчитав такую цифру неразумной. Верховный суд разъяснил, что не учли первая инстанция и апелляция при разрешении этого дела.

Летом 2017 года Конституционный суд в своем Постановлении № 20-П указал, когда распределяются судебные расходы по делам об оспаривании кадастровой стоимости, судам нужно учитывать: укладывается разница между кадастровой и рыночной ценой в диапазон отклонений госстандартов такой оценки или нет. При отрицательном выводе в подобной ситуации стоит вести речь о том, что в подсчетах возникла ошибка и права собственника недвижимости нарушены. Несмотря на четкую позицию КС, судебная практика по таким спорам крайне неоднозначна, говорит Зинаида Слепцова, юрист Содружества земельных юристов
 : «По большей части суды продолжают отказывать во взыскании расходов, игнорируя правовую позицию Конституционного суда». 

Приравнять цены

ДЕЛО № 46-КГ18-56

ИСТЕЦ:
ООО "СТАРТ"

ОТВЕТЧИК:
ПРАВИТЕЛЬСТВО САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

СУД:
ВЕРХОВНЫЙ СУД

СУТЬ СПОРА:
МОЖНО ЛИ ВЗЫСКАТЬ 200 000 РУБ. СУДЕБНЫХ РАСХОДОВ ЗА ДЕЛО ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

РЕШЕНИЕ:
ДЕЛО НАПРАВЛЕНО НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ

С этим столкнулась компания «Старт», у которой две этих цены разошлись в 500 раз, превысив диапазон отклонений. Компания в судебном порядке добилась того, чтобы устранить это противоречие. В итоге кадастровую стоимость трех нежилых помещений, принадлежащих «Старту», Правительству Самарской области пришлось признать равной рыночной. В этом процессе организация использовала для доказательства своей правоты отчет специалиста ИП Александра Соколова* и положительное экспертное заключение СРО оценщиков некоммерческого партнерства «Международная Палата Оценщиков».

После удовлетворения требований организация решила взыскать с ведомства судебные расходы за это разбирательство в размере 201 000 руб.: 15 000 за оплату услуг представителя, 180 000 за составление отчета об оценке с экспертным заключением СРО на него и еще 6 000 – госпошлина. Но две инстанции пришли к выводу, что такую сумму судебных расходов нельзя считать разумной и отказали в иске (дело № 33а-885/2018 (33а-17066/2017;)). 

«Старт» обжаловал выводы нижестоящих инстанций в Верховный суд. ВС подчеркнул, что в спорной ситуации разница между кадастровой и рыночной ценой значительно превысила диапазон отклонений госстандартов такой оценки. Соответственно, при разрешении вопроса о присуждении судебных расходов судам следовало учесть, что в спорной ситуации власти допустили ошибку, которая привела к расхождению цен в 500 раз (Постановление КС № 20-П). И для ее устранения «Старту» пришлось заказывать отчет оценщика, экспертное заключение на него и идти в суд. Учитывая перечисленные факты, судьи постановили отменить решения нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Самарский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено). 

Эксперты "Право.ru": "Прикладывайте заключения других оценщиков и расценки иных юрфирм"

Есть регионы, которые обычно выносят положительные решения в подобных спорах, говорит Слепцова: "Отмечу Ленинградскую и Омскую области, а также республику Татарстан". Если доказать действительность и разумность расходов на проведение судебной оценочной экспертизы и уплату госпошлины можно без особых сложностей, то со стоимостью услуг представителя ситуация иначе, говорит юрист: "В среднем за его работу по подобной категории дел суды взыскивают 10 000 – 20 000 руб. И это в десятки раз меньше, чем заявляют истцы". 

Слепцова советует для обоснования разумности заявленной цифры в таком деле предоставить суду коммерческие предложения других юридических компаний в регионе с ценой за аналогичную услугу.  Но самое главное, что в таких спорах помимо стандартного набора доказательств, понесенных судебных расходов, необходимо аргументировать существенность расхождения стоимости или выявление ошибок в методике, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ Качкин и партнеры
 : "Если второе обычно находит отражение в самом решении о пересмотре кадастровой оценки, то в отношении первого целесообразно прикладывать дополнительные документы". К таким можно отнести заключения от других оценщиков, если их стоимость будет близка к заявленной. 

Но для системного разрешения таких проблем Алмаз Кучембаев, управляющий партнер " Кучембаев и партнеры"
 рекомендует кадастровым палатам и управлениям Росреестра проводить анализ кадастровой стоимости и ее несоответствия рыночной. В начале становления судебной практики по таким спорам еще в арбитражных судах мы заключали мировое соглашение с органом кадастрового учета на условиях признания наших требований с одновременным отказом от взыскания судебных расходов, вспоминает эксперт. По его мнению, сейчас что-то подобное мог бы предусмотреть и законодатель.

Что принес новый год в отношении налога на имущество организаций

ФНС сообщила об изменениях по части налога на имущество организаций с 1 января 2019 года.

Из объектов налогообложения исключено движимое имущество. Налог необходимо будет уплачивать только в отношении недвижимости, учитываемой на балансе в качестве ОС.

Субъекты РФ смогут поднять до 2,2% ставки в отношении магистральных трубопроводов, линий энергопередачи и их частей.

"Кадастровый" налог, который уже действовал в 70 регионах, охватит еще четыре: Чувашская Республика – Чувашия, Иркутская, Курская, Смоленская области..

Корректировка кадастровой стоимости из-за изменения характеристик объекта будет учитываться со дня внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если кадастровая стоимость приравнивается к рыночной, то новая учитывается начиная с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости.

Начиная с отчетности за первый квартал 2019 года расчеты сдаются по новым формам. Они позволяют исчислить налог, если кадастровая стоимость была изменена из-за корректировки характеристик объекта.

Декларация и расчет дополнены полем об адресе объекта. Оно заполняется для объектов, облагаемых по среднегодовой стоимости, если у них нет кадастрового и условного номера, но есть адрес, присвоенный с указанием муниципального деления.

Также ФНС напомнила о своих прежних инструкциях, в том числе – о согласовании единой по региону декларации. Кстати, позднее эти разъяснения были скорректированы.