НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ

«Все сошли с ума»: что будет с ценами на квартиры из-за военной операции в Донбассе

Военная операция России на территории Украины спровоцировала панику на рынке жилой недвижимости. Продавцы на вторичном рынке снимают объекты с продажи, повышают цены и выставляют ценник в валюте. Застройщики готовы поднять цены на новостройки, хотя в будущем и ожидается падение спроса

Утром 24 февраля Владимир Путин объявил о начале военной операции в Донбассе. Фондовый рынок отреагировал на это максимальным за шесть лет падением. Паника охватила и рынок недвижимости. Первым отреагировала вторичный рынок — его участники рассказали Forbes о срывах сделок. В дальнейшем собеседники прогнозируют рост цен на первичном рынке, их корректировку на вторичном и спад спроса на фоне снижения доходов.

Новостройки готовы подорожать

До недавнего времени первичному рынку прогнозировали замедление роста цен до темпов, сопоставимых с инфляцией. Все изменилось, считают эксперты. Геополитические риски, апофеозом которых стала военная операция России на территории Украины, обвал курса рубля и перспектива новых санкций — эти факторы приведут к всплеску спроса и цен на короткое время. Спрос в дальнейшем упадет, а вот снижения цен ожидать уже не приходится. 

 «Вероятно, сейчас стоит ожидать точечного роста спроса, это характерно для любых периодов экономической и политической нестабильности последних 10-15 лет. Кроме того, покупательский интерес может быть поддержан жителями ЛНР и ДНР. Это касается прежде всего доступных локаций Москвы и Подмосковья, а также некоторых областей Черноземья», — полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «По нашим оценкам, цены на первичном рынке в Московском регионе увеличатся до 15%», — говорит старший вице-президент ГК «Гранель» Дмитрий Адушев.

В посвященных рынку недвижимости Telegram-каналах и профильных пабликах в соцсетях стали появляться сообщения о том, что застройщики приостанавливают продажи для пересмотра цен в сторону увеличения. Но никто из опрошенных Forbes застройщиков эту информацию не подтвердил.

Темпы продаж находятся на запланированном уровне, все проекты реализуются в соответствии с бизнес-планом, сообщили в пресс-службе ГК «Самолет». «В «Векторcтройфинансе» пока не поднимали цены и не останавливали продажи квартир. Показательными станут предстоящие выходные, когда традиционно поток покупателей выше, по итогам которых можно будет сделать выводы», — заявил управляющий партнер компании Андрей Колочинский. Запросы в «Инград», ПИК, «Главстрой» остались без ответа.

В приостановке броней и экстренном пересмотре прайсов замечены только мелкие застройщики, рассказали Forbes представитель агентства недвижимости и консультант по подбору новостроек. Большинство компаний ограничились негласными установками по минимизации числа броней, а повышение цен планируют объявить плановым — собеседники Forbes называют предположительную дату 1 марта. 

«Мы уже наблюдаем, что часть застройщиков приостановила продажи, а розничные инвесторы в элитную недвижимость стали повышать цены, привязав их к курсу валют», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisory Гайк Мартиросян.

На вторичном рынке рушатся сделки

Продавцы квартир на вторичном рынке разрывают сделки или ставят покупателей, с которыми уже достигнуты предварительные договоренности, перед фактом повышения цены, рассказали опрошенные эксперты. Они ожидают, что после краткосрочного всплеска цены на вторичном рынке могут скорректироваться вниз на фоне падения спроса.

«Продавцы с начала недели просят снять объекты с продажи, поднять цену или указать ее в долларах. Все словно с ума сошли», — сетует представитель крупного агентства недвижимости. В профильных группах в соцсетях риелторы пишут, что часть выставленных объектов снята с продажи «до окончания войны». 

«Сейчас на рынке вторичного жилья мы наблюдаем приостановку продажи объектов собственниками до момента появления встречного варианта для покупки, инвесторы же, наоборот, стремятся максимально быстро реализовать свои объекты, — говорит директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. 

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка предположила, что сразу поднимают цены владельцы наиболее ликвидных квартир. Те же, чье жилье востребовано меньше, не станут этого делать, если уже найден покупатель.

«В целом во время неопределенности люди склонны занимать выжидательную позицию. На наш взгляд, около 20% участников (продавцов и покупателей) вторичного жилья могут взять паузу», — полагает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. 

Ипотека успокоит спрос

В среднесрочной перспективе на вторичном рынке ожидается снижение спроса и падение цен. Драйверами этих процессов станут повышение ключевой ставки ЦБ, дальнейшее удорожание ипотеки и снижение доходов населения. Это затронет как первичный рынок, так и вторичный. Глубина падения цен будет не меньше, чем в предыдущий кризис в 2014-2015 годах, когда они снижались в среднем на 15%, прогнозирует Попов из Циан.

«Мы не исключаем, что в будущем финансовые организации начнут проработку вопроса об изменениях законодательной базы, позволяющих менять ставки по договорам с розничными заемщиками в одностороннем порядке, но при нынешних законах это невозможно», — говорит генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков отмечает, что рыночные ипотечные ставки в последнее время растут менее серьезными темпами, чем ключевая ставка ЦБ: «Таким образом, банки, с одной стороны, следуют в фарватере решений Центробанка по ставкам, но в то же время стараются учитывать реальные возможности заемщиков и пока поднимают ставки не так радикально».

С 23 февраля!

Дорогие мужчины!

Поздравляем вас с праздником благородства,

мужества, силы, отваги, чести — с 23 февраля!

Примите поздравления с самыми искренними  пожеланиями крепкого здоровья,

бодрого настроения и оптимизма!

Пусть ваша жизнь будет наполнена яркими событиями, успехами и достижениями,

а сердце согрето вниманием, любовью и заботой

родных и близких.

Движимость или недвижимость и другие споры по налогу на имущество: новый обзор ФНС

Дополнен список различных "сомнительных" объектов, которые организации стремятся отнести к движимому имуществу, а налоговая и суды - наоборот.

ФНС разослала набор правовых позиций ВС насчет налога на имущество организаций. В частности, решения, которые касаются отнесения тех или иных объектов к движимому или недвижимому имуществу:

быстропадающие щиты на гидроэлектростанции. Они нужны для работы гидроагрегатов. Подъем и опускание щитов производится по направляющим, прикрепленным к бетонным стенам здания ГЭС. Щиты не могут участвовать в обороте иначе как в составе всего объекта, поскольку сами по себе не могут иметь какого-либо функционального назначения. Так что они отнесены к недвижимости, их нельзя исключать из налоговой базы по налогу на имущество (определение 308-ЭС20-24153 по делу N А53-31742/2019);

плавучие палубные краны, установленные на самоподъемной плавучей буровой установке. Логика та же – неотъемлемая часть самой установки, так что это – недвижимость (307-ЭС21-1843 по делу N А42-9322/2018). По этому поводу позиция судов не изменилась;

технологические трубопроводы – тоже недвижимость (305-ЭС21-10787 по делу N А40-318087/2019);

равно как и система очистки и отвода сточных вод с территории промплощадки (308-ЭС21-9321 по делу N А53-22059/2020);

также упоминается в обзоре дело, ставшее уже довольно известным, в том числе, ранее признанное ФНС, в рамках которого ВС указал, что нельзя отбирать льготу у тех, кто инвестировал в обновление оборудования (308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019). Ведь именно с этой целью и отменялся налог на движимое имущество. И если льготе препятствует только неразрывная связь с землей, то это – дискриминация по признаку способа установки оборудования. Еще один вывод, который подчеркнула ФНС в связи с этим спором, таков: "отражение затрат на приобретение имущества в качестве оборудования к установке и вложений во внеоборотные активы вместо счета учета основных средств не лишает налогоплательщика права на применение льготы".

какие еще "непонятные" объекты относятся к недвижимости в налоговых целях: об одном из предыдущих аналогичных обзоров ФНС можно получить информацию здесь, об одном из еще более ранних – здесь.

Также в обзоре приведены и другие спорные вопросы исчисления налога на имущество:

об отсутствии льготы по энергоэффективному нежилому зданию (302-ЭС21-2486 по делу N А33-24550/2019). Тема далеко не нова – по ней есть и позиция КС, о которой мы рассказывали пару лет назад, а еще раньше высказывался ВС в своем решении по другому спору;

о льготах для объектов электроэнергетики;

организация занизила налоговую базу после реконструкции, так как амортизировала объект слишком быстро исходя из срока полезного использования, приравненного к сроку безопасной эксплуатации. Суды поддержали налоговиков по поводу адекватного СПИ, который оказался в 10 раз дольше того, что хотелось бы налогоплательщику (305-ЭС21-6611 по делу N А40-105798/2019).

Реестр отчетов прошел переоценку

Законопроект, предусматривающий создание реестра сведений об отчетах об оценке имущества, доработан Минэкономики. В новой версии, в частности, пересмотрен подход к предоставлению сведений из этого реестра — возможность платного доступа исключена. Также расширяется открытая часть этой «базы» — за счет сведений о прошедшем оценку госимуществе. Кроме того, предусматривается, что новая информсистема будет синхронизирована с другими реестрами — например, сведений о банкротстве. У участников рынка, впрочем, по-прежнему остаются опасения, что принятие законопроекта может обернуться для них проблемами.

Минэкономики доработало законопроект о создании единого реестра отчетов об оценке имущества. Первую версию ведомство представило в марте 2021 года (см. “Ъ” от 15 марта 2021 года). Реестр будет создан на базе одной из информсистем Росреестра (какой именно — определит правительство). Незарегистрированные в реестре отчеты не будут иметь юридической силы, он будет разделен на открытую и закрытую части. Предполагается, что нововведения вступят в силу 1 сентября 2024 года — как поясняют в Минэкономики, это время требуется для их технической реализации.

При доработке проекта несколько изменился подход к предоставлению сведений — в нем уже нет положений о платном доступе к части данных.

Сведения об оценщиках, об основаниях проведения оценки, о видах объектов и определяемой стоимости, а также изменениях в отчете и заключениях на него предоставляются по-прежнему безвозмездно. Список общедоступных данных расширился за счет информации об оценке госимущества (точное описание объекта, стоимость, включая балансовую, цель оценки и сам отчет). Остальные данные могут быть предоставлены только по мотивированным запросам госорганов, при этом закрытой будет и информация, связанная с зарубежными санкциями. Также в проекте появились положения об автоматической синхронизации реестра и с другими системами — в частности, с единым реестром сведений о банкротстве.

В Минэкономики ожидают, что создание реестра позволит аккумулировать сведения об отчетах и сформировать единую информбазу об объектах оценки для дальнейшего анализа.

Кроме того, ведомство рассчитывает, что это снизит возможность недобросовестных действий (например, внесения в отчет изменений после его подписания оценщиком), а также позволит противодействовать обращению на рынке нескольких версий одного отчета, в том числе с существенным расхождением стоимости объекта.

С этими доводами юристы согласны. При этом президент СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский полагает, что реализация проекта может обернуться серьезными проблемами, а заявленные цели могут быть не достигнуты: «Инициатива была бы полезной, если бы создавался полностью открытый реестр сведений, в котором отображалась и стоимость объектов (без идентификации заказчика и объекта оценки) — это ключевая характеристика, если мы говорим о том, что не должно быть двух отчетов об оценке одного объекта с разной стоимостью». Он напоминает, что у Росреестра уже есть опыт создания информсистем, но «не очень положительный» — например, сводный реестр оценщиков, который «постоянно сбоит». При этом, говорит эксперт, ответственность в случае с реестром сведений об отчетах выше — если он даст сбой, отчет будет недействителен.

Как отмечает президент СРО «Союз "Федерация специалистов оценщиков"» Максим Скатов, саморегулируемые организации скоро должны будут еженедельно отправлять отчетность в Росреестр. Если властям нужно больше данных, то они могли бы расширить список сведений, которые оценщик должен предоставлять в СРО, вместо создания новой базы с введением дополнительных требований к оценщикам, говорит он. Часть таких требований, по его мнению, невыполнимы — например, о предоставлении сведений, связанных с «оспоримостью» данных в отчете, которых у оценщика может не быть, и которые заказчик не обязан ему предоставлять.

План мероприятий НРС на 2022 год

Уважаемые коллеги!

04 февраля 2022 года прошло заседание правления Новосибирского регионального сообщества на котором был утвержден план мероприятий на 2022 год.

Более подробно ознакомится  с информацией вы можете на сайте: www.noroo.ru в разделе ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ

О планах НРС РОО на 2022 г.

Уважаемые коллеги!

Прошедший 2021 год был непростым для всех нас: кому-то он принес разочарования и необходимость преодоления сложных жизненных ситуаций, а кому-то успех при сдаче очередного квалификационного экзамена и приобретение новых партнеров по бизнесу.

В начале года мы всегда строим планы на будущее, намечаем цели и пути их достижения. Наша профессиональная деятельность не исключение, поэтому Новосибирское региональное сообщество РОО обращается ко всем членам РОО с вопросами:

Какие мероприятия желательно организовать НРС РОО в 2022 году?

Какие профессиональные темы хотелось бы обсудить на круглых столах?

По какому направлению оценки необходимо провести семинары?

Каких лекторов хотелось бы послушать и на какую тему?

Просьба до 30 января текущего года прислать свои мнения и предложения по адресу: no.roo@mail.ru.

С пожеланием всего наилучшего в наступившем 2022 году,

Председатель НРС РОО                                                     В.А. Вольнова

Цены на жилье за год выросли в России на 19%

"Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на "вторичке" – 4,59 млн рублей (+14,7%)", — отметили в компании.

Там пояснили, что доступная ипотека потека и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на "первичке", а "вторичка" всегда подтягивается за ней.

Таким образом, вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.

Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). Эксперты портала напомнили, что в этих городах был установлен мораторий на новое строительство и цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко "вторичке".

В других городах из первой десятки рейтинга прирост цены наблюдается с большим отрывом от лидеров. Так в Московской области "квадрат" вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.

Меньше всего подорожали Архангельск (на 7,4%) и Нижний Тагил (на 9,9%).
Москва расположилась в середине рейтинга с показателем в 18,7%, цены метра выросла до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).

Ранее почти половина опрошенных жителей РФ назвала самым значимым для них событием в жилищной сфере в 2021 году подорожание стройматериалов. Такие данные были приведены в совместном исследовании ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Также ранее вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что одной из самых острых становится проблема удорожания строительства. Он напомнил, что президент РФ Владимир Путин уделил внимание росту стоимости строительных ресурсов и призвал поставщиков стройматериалов не злоупотреблять с ценами.