НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ
Судебная оценочная экспертиза: как и кто может оспорить кадастровую стоимость?
В октябре все обсуждали новость о том, что Министерство юстиции планирует передать в исключительную компетенцию государственных судебно-экспертных организаций восемь видов судебных экспертиз.
Эти планы у Минюста возникли после вступления в силу поправок в закон о государственно-экспертной деятельности. К статье 41 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" добавили абзац о новой опции правительства – устанавливать "монополию" государственных экспертов на проведение конкретных видов экспертиз.
16 ноября Правительство РФ утвердило предлагаемый список:
Уголовные дела
судебная баллистическая экспертиза
судебная взрывотехническая экспертиза
судебно-психологическая экспертиза
судебно-психиатрическая экспертиза
судебная экспертиза наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ
судебная пожарно-техническая экспертиза
Определение рыночной стоимости земли и объектов недвижимости
судебная строительно-техническая экспертиза
судебная землеустроительная экспертиза
Судебные экспертизы по уголовным делам и так проводили государственные эксперты. Что касается землеустроительной экспертизы, то инициатива Минюста представляется профессиональному экспертному сообществу сомнительной.
Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость и зачем государству понадобилась монополия на кадастровую оценку? Разбираемся в этой статье.
Как оспорить кадастровую стоимость земли?
Кадастровую оценку земли и объектов недвижимости регулирует ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – ФЗ № 237-ФЗ).
Согласно ст. 21 ФЗ № 237-ФЗ, кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, то есть государство.
Чтобы определить кадастровую стоимость земли учитывают совокупность факторов, например:
местоположение;
нахождение участка в границах зоны с особыми условиями использования территории;
ценообразующие факторы, согласно методическим указаниям.
Компании и граждане-владельцы земли вправе оспорить результаты кадастровой оценки. Порядок оспаривания описывает ст. 22 № 237-ФЗ. Перечислим ключевые моменты.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости
Если в записи о вашей недвижимости закралась ошибка. Например, оценщик неверно определил условия, влияющие на стоимость: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и др.
Если в отношении объекта недвижимости установлена рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кто рассматривает споры
Собственник может оспорить стоимость земли через суд или в специальной комиссии при региональных управлениях Росреестра.
Российское законодательство даёт ряд преимуществ тем, кто хочет оспаривать кадастровую стоимость в комиссии:
Сроки. Комиссия обязана рассмотреть заявление в срок до 30 дней.
Бесплатно. Вам не надо платить госпошлину.
Возможность оспорить решение комиссии. Не устроило решение комиссии – обращайтесь в суд.
Гражданин или компания могут подать заявление об оспаривании в уполномоченный орган субъекта РФ или МФР лично, почтой или через интернет, в том числе через Госуслуги.
Шаблон заявления о пересмотре кадастровой стоимости
В [наименование комиссии по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой стоимости]
адрес: [вписать нужное]
от [Ф. И. О./наименование заявителя]
адрес: [вписать нужное]
контактный телефон: [значение]
Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прошу пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - [указать объект недвижимости] с кадастровым номером [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], так как результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, а именно: [вписать нужное].
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: [недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости/установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость].
[должность, подпись, инициалы, фамилия]
[число, месяц, год]
Что приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Документ должен она должна содержать сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подаёт правообладатель.
- Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости, если гражданин или организация подают заявление по этой причине.
- Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном или электронном формате.
В спорах о кадастровой стоимости всегда назначают землеустроительную экспертизу?
Да.
Судебную землеустроительную экспертизу назначают, когда судьям нужно разрешить вопросы, требующие специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости.
Когда землеустроительную экспертизу назначат в 100 из 100 процентов случаев:
- в делах об оспаривании кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости;
- в делах о разделе и объединении участков, установлении их границ;
- в делах о признании прав собственности на землю и объект недвижимости.
Землеустроительная экспертиза – это процессуальное действие. Оно состоит из исследования (объект + правоустанавливающие и правоудостоверяющие объекты) и дачи заключения экспертом.
Кто может проводить землеустроительную экспертизу
Чаще всего землеустроительные экспертизы могут проводить кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.
В своей работе эксперты используют геодезические и документальные методы.
Геодезический метод – исследование участка с замером его с помощью специальных измерительных приборов. Итог: создание плана участка в специализированной компьютерной программе.
Документальный метод – анализ правоустанавливающих документов на землю или объект.
Из каких этапов состоит судебная землеустроительная экспертиза
Зачем государство хочет монополизировать судебную землеустроительную экспертизу?
Государство аргументируют передачу исключительных прав на проведение судебной землеустроительной экспертизы госэкспертам тем, что многочисленные "частники" отличаются недобросовестностью.
Статистика Росреестра показывает, как часто собственники земли оспаривают кадастровую стоимость:
20 746 – количество судебных споров в 2020 году.
12 040 – количество судебных споров за 9 месяцев 2021 года.
94,7% – доля выигранных собственниками земли дел из числа рассмотренных. В среднем они вдвое – с 284,6 до 139,97 млрд рублей – снизили кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости.
Каждый судебный спор – это обязательное назначение судебной землеустроительной экспертизы. В основном их проводят частные оценщики.
По оценкам представителей профессионального сообщества, только в Московском горсуде в 2020 году рассматривается не менее 4 тысяч кадастровых споров. В 100% дел судья назначал оценочную экспертизу. Нередко проводят и повторную оценку.
Понятно, что определить, насколько добросовестны все организации (прим. оценочных организаций и оценщиков сотни), предлагающие услугу "кадастровая оценка", крайне трудно. Поэтому аргумент "недобросовестность" применительно к негосударственным оценщикам без прикреплённой к нему статистики и развёрнутых пояснений вызывает недоумение.
Пока инициатива правительства, которая хоть и несёт в себе задачу по "очищению рынка", вызывает опасения.
Определяет кадастровую стоимость государственные бюджетные учреждения, находящиеся в подчинении Росреестра.
С 1 января 2023 г. установлением кадастровой стоимости, равной рыночной, также будут заниматься государственные бюджетные учреждения (прим.: в некоторых регионах эта норма уже вступила в силу).
Что будет с принципом состязательности в кадастровых спорах, если устанавливает рыночную стоимость государство и при этом оно же проводит судебную экспертизу по делам о переоценке? – таков основной вопрос.
Эксперты советуют: не тяните с пересмотром результатов кадастровой оценки земли и недвижимости. Обращайтесь за землеустроительной экспертизой прямо сейчас и начинайте тяжбу.
Материал подготовлен по данным сайта https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item355895/ (Институ судебных экспертиз и криминалистики).
22 декабря РОО проводит вебинар «Сопряжение института оценки с бухгалтерским учетом. Новые цели в связи с обновлением ФСБУ»
Начало в 11.00 по московскому времени.
В программе:
- Обсуждение проблемы в связи с принятием новых федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ 5/2019 "Запасы" и 6/2020 «Основные средства»
- Взаимосвязь бухучета и оценочной деятельности, новации в оценки в связи с принятием новых федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ 5/2019 "Запасы" и 6/2020 «Основные средства»
- Взгляд на проблему глазами оценщика и аудитора.
Ссылка для подключения будет размещена дополнительно.
Поздравляем с Днём оценщика!
Уважаемые коллеги!
Поздравляем вас с наступающим праздником –
Днём оценщика!
Желаем вам новых, интересных проектов,
профессиональных успехов, щедрых клиентов!
Пусть рядом с вами будет только самое дорогое и ценное!
Здоровья, счастья, любви и удачи во всем!
Шансы сэкономить падают: госоценщик поспорит с госоценкой
Профессиональному сообществу не удалось предотвратить введение "госмонополии" на оценку недвижимости в суде при оспаривании кадастровой стоимости. Поспорить с государством станет сложнее и дороже.
Правительство РФ выпустило распоряжение, устанавливающее перечень судебных экспертиз, выполнять которые смогут исключительно государственные судебно-экспертные организации. В их числе оказались экспертизы в делах по оспариванию кадастровой стоимости. Принятие документа "позволит решить проблему, связанную с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов", заявлял Минюст на этапе обсуждения документа.
В системе Regulation.gov.ru зарегистрировано 53 негативных отзыва на документ, в том числе от Российского союза промышленников и предпринимателей, организации "Опора России", Союза саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченных по защите прав предпринимателей и торгово-промышленных палат регионов. Авторы отзывов обращали внимание на то, что ответственность за дачу заведомо ложных заключений экспертных заключений одинакова как для негосударственных, так и для государственных экспертов, а факты недобросовестности первых Минюст не предоставил. Также говорилось о возникновении конфликта интересов, так как кадастровую оценку проводят тоже исключительно госучреждения. Авторы отзывов сомневались, что госучреждения справятся с возросшим объёмом работы, и констатировали удар по бизнесу. Голосование в системе зафиксировало 105 голосов против и 1 за.
В Петербурге зарегистрировано более 3,3 млн объектов недвижимости. Для большинства их владельцев кадастровая стоимость является базой для расчёта налогов на имущество физических и юридических лиц. Ставки налогов составляют обычно 1-2%.
Владелец недвижимости или другое заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость объекта. Для этого он должен сначала обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Как рассказали на круглом столе "Делового Петербурга" представители комитета имущественных отношений Петербурга, за 2019, 2020 и три квартала 2021 года комиссии рассмотрели 753 заявления, из которых около 33% были удовлетворены. Остальные могли обращаться в суд. По данным СПб ГБУ "Кадастровая оценка", на середину ноября в судах находилось чуть более 50 таких дел.
По сведениям Росреестра за 2021 год, кадастровая оценка в рамках почти 12 тыс. споров по всей России была понижена на общую сумму 144,6 млрд рублей. При этом 99% дел было выиграно налогоплательщиками.
Теперь практика может измениться. "Полагаем, что установление ограничений на проведение экспертизы только в государственных экспертных учреждениях повлечёт существенное увеличение сроков рассмотрения таких споров в силу большой загрузки таких учреждений, а также понизит шансы на пересмотр кадастровой стоимости", — говорит партнёр АБ "Качкин и Партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
Вырастет и стоимость оценки, уверен генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков. "Когда конкуренция отпадёт, всегда цены растут", — отмечает он. При этом, по его словам, услуги государственных оценщиков выше, чем у частных. Сейчас рыночная стоимость оценки коммерческого объекта недвижимости составляет в среднем 100-200 тыс. рублей, говорит Игорь Лучков.
Ещё одним последствием станет удар по бизнесу в области экспертизы недвижимости на фоне общего падения рынка. "Рынок оценочных услуг в принципе снижается — по сравнению с тем, что было лет пять назад, он сузился в разы", — говорит Игорь Лучков.
"Первое, что должно волновать, — это профессиональная компетентность эксперта, а не место его работы, — говорит председатель совета Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков Алексей Луняк. — Мы тоже боремся с некачественными отчётами, мы хотим, чтобы все отчёты, которые поступают на оспаривание, были должного качества. Я предлагал вернуть статус экспертизы СРО как документа, который бы подтверждал качество отчёта".
Между тем в ближайшие годы кадастровая стоимость недвижимости в Петербурге заметно вырастет. В следующем году СПб ГБУ "Кадастровая оценка" проведёт оценку земельных участков, ещё через год — построек. Помимо объективного роста цен, кадастровая оценка вырастет за счёт включения в неё НДС в размере 20%. Городские власти хотели повысить кадастровую стоимость ещё в 2020 году, но на фоне кризиса перенесли это решение. Выпадающие в связи с этим доходы бюджета Петербурга были оценены в 14 млрд рублей. Но Смольный не оставляет надежд частично компенсировать эти потери.
Распоряжение Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями
В соответствии со статьей 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" утвердить прилагаемый перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Председатель Правительства
Российской ФедерацииМ. Мишустин
УТВЕРЖДЕН
распоряжением Правительства
Российской Федерации
от 16 ноября 2021 г. N 3214-р
Перечень
видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями
I. Судебные экспертизы по уголовным делам, судебные экспертизы при проверке сообщений о преступлениях
Судебная баллистическая экспертиза
Судебная взрывотехническая экспертиза
Судебно-психологическая экспертиза
Судебно-психиатрическая экспертиза
Судебная экспертиза наркотических средств, психотропных веществ
и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ
II. Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости
Судебная строительно-техническая экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза
III. Судебные экспертизы по уголовным делам, связанным с пожарами или нарушениями требований пожарной безопасности, повлекшими гибель людей либо причинение тяжкого вреда здоровью человека, а также в отношении действий, направленных на спасение людей и имущества от опасных факторов пожара, ликвидацию пожара, судебные экспертизы при проверке сообщений о преступлениях, связанных с пожарами или нарушениями требований пожарной безопасности, повлекшими гибель людей либо причинение тяжкого вреда здоровью человека, а также в отношении действий, направленных на спасение людей и имущества от опасных факторов пожара, ликвидацию пожара
Обзор документа
Установлены виды судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными судебно-экспертными организациями.
В частности, к ним отнесены строительно-техническая и землеустроительная экспертизы, назначаемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости.
В целях получения достоверных доказательств при рассмотрении уголовных дел и при проведении проверок сообщений о преступлении в перечень также вошли судебные экспертизы наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ, а также баллистические, взрывотехнические, психологические, психиатрические и пожарно-технические судебные экспертизы.
16 ноября состоится вебинар на тему: «Как формируется стоимость бизнеса?»
16 ноября приглашаем Вас на прямой эфир с Екатериной Синогейкиной.
Начало в 18.30
Спикер:
Екатерина Синогейкина, основатель и партнер группы компаний «Евроэксперт» - лидера рэнкинга оценочных компаний RAEX, автор уникального онлайн-курса по оценке бизнеса, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
Почти 25 лет Екатерина отвечает на вопрос клиентов «Сколько стоят активы и бизнес?» и более 20 лет учит студентов Финансового университета при Правительстве РФ отвечать на этот вопрос. Рейтинг Екатерины среди студентов – один из самых высоких в университете. Также Екатерина проводит обучение для крупнейших компаний и банков: ЦБ, Сбербанк, ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ, Открытие и др.⠀
На вебинаре за 40 минут Екатерина расскажет о том, как как формируется стоимость бизнеса.
Участие для членов РОО бесплатное.
Для участия в вебинаре необходимо пройти регистрацию по ссылке:
https://academyeuroexpert.getcourse.ru/y/4e85507.
Если вы уже зарегистрировались, просто авторизуйтесь по адресу вашей электронной почты
Сегодня состоялось заседание Совета РОО
На состоявшемся сегодня заседании Совета РОО обсудили вопросы Дисциплинарного комитета, а также размещенные на портале regulation.gov.ru проекты новых ФСО. Президент РОО Козырь Ю.В. призвал коллег активнее включиться в процесс обсуждения и направить на портал свои предложения и замечания. Прием замечаний заканчивается 12 ноября!
(Можно направить направить свои замечания в РОО, мы сами разместим на портале).
Проект новых ФСО №№ 1-4
http://regulation.gov.ru/projects#npa=122039
Проект изменений в приказы Минэкономразвития России об утверждении ФСО №5, 7, 8, 9, 10, 11.
http://regulation.gov.ru/projects#npa=122041
Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
