НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ

13 декабря 2021

Результаты опроса 2021 года

Уважаемые коллеги!
На сайте Новосибирского регионального сообщества размещена статья Живаева М.В."Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2021", ознакомиться с ней можно по ссылке http://www.noroo.ru/publications

10 декабря 2021

Кадастровая стоимость земель под Новосибирском выросла в 10 раз

В 2021 году Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации определил стоимость более 675 000 земельных участков в населённых пунктах региона. Предыдущая массовая оценка проходила десять лет назад. О том, как изменилась кадастровая стоимость земель, 9 декабря в пресс-центре «Интерфакса» рассказала директор ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» Татьяна Лапина.

По её словам, анализ показал, что за прошедшие десять лет кадастровая стоимость участков в среднем по региону выросла на 30%. Однако увеличение зафиксировали не везде. Например, в Искитиме рынок продемонстрировал депрессивное настроение — там падение составило 40%. Также снижение показали удалённые районы области — Венгеровский, Купинский, Куйбышевский.

Самый большой рост эксперты зафиксировали в Новосибирске и Новосибирском районе, где кадастровая стоимость увеличилась в разы, а кое-где и на порядок. Например, согласно предыдущей оценке участки площадью десять соток в посёлках Ключевой и Садовый стоили 45 000–50 000 рублей, что очень далеко от рынка. Сейчас же эта земля должна стоить как минимум 500 000 рублей.

По словам Татьяны Лапиной, этому есть как минимум две причины. Во-первых, за десять лет земель населённых пунктов стало больше за счёт включения новых участков. Так, Новосибирский район за это время вырос в два раза. Во-вторых, раньше для оценки применяли другой подход.

«Сравнивать данные предыдущей оценки с нынешней не совсем корректно. Дело в том, что изменилась методика оценки. Сегодня она максимально приближена к рынку. Предыдущая оценка никак не отражала рыночную стоимость», — пояснила эксперт.

По её словам, сейчас специалисты не выезжают на место, чтобы осмотреть объекты капитального строительства. Выводы делают по информации, предоставленной Росреестром.

Результаты оценки уже утверждены, в ближайшее время их внесут в ЕГРН и с 1 января 2022 года будут применять для начисления земельного налога.

Теперь кадастровую оценку участков всех категорий будут проводить раз в четыре года. В 2023-м оценят все объекты капитального строительства — жилые, коммерческие, административные здания.

Если правообладатель не согласен с оценкой и считает, что кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной, то в «ЦКО и БТИ» её пересчитают по заявлению. В этом году таких заявлений подали 1091. Из них по 288 кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Татьяна Лапина напомнила, что задача кадастровой оценки состоит в определении не налогового бремени, а экономического потенциала каждого земельного участка — за сколько его готовы продать или купить. 

07 декабря 2021

В РФ создадут единую цифровую платформу, которая объединит сведения о земле и недвижимости

В России сведения о земле и недвижимости, включая информацию о правах и кадастровой оценке, а также пространственные данные будут объединены в одной электронной системе, сообщает в понедельник пресс-служба правительства РФ.

"Создание такого ресурса повысит эффективность использования земель, в том числе за счет сбора данных о доступных для застройки участках, позволит более комплексно подходить к вопросам территориального планирования и пространственного развития, ускорит и упростит получение государственных услуг в сфере регистрации прав на землю и недвижимость для бизнеса и граждан", - говорится в сообщении.

По данным пресс-службы, проект реализуется в рамках одноименной госпрограммы, которую своим постановлением утвердил премьер-министр РФ Михаил Мишустин. Она станет базовым программным документом в вопросах развития пространственных данных, недвижимости и земельных отношений.

"Пока в этой сфере есть определенные сложности. Нет общих цифровых сервисов, информация о земле, природных ресурсах, лесных, водных и других объектах разрозненна. Кроме того, отсутствуют сведения о правообладателях почти 50 млн объектов. У более чем 23 млн земельных участков нет установленных границ", - отметил Мишустин на совещании по социально-экономическому развитию регионов и вопросам ипотеки, его слова приводятся в сообщении пресс-службы.

По его словам, из-за этого непросто получить достоверную общую картину. Также сложившееся положение дел часто приводит к возникновению споров.

Реализация государственной программы позволит навести порядок в этой сфере. Работу планируется провести в два этапа.

"До 2024 года предполагается создать Единую цифровую платформу пространственных данных, обеспечив ее взаимодействие с 20 регионами. При этом доля услуг по государственному кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость, предоставляемых в электронном виде на портале госуслуг, к этому сроку должна увеличиться до 95%", - говорится в сообщении.

К концу 2030 года интеграция пространственных данных и систем с Единой цифровой платформой пространственных данных должна быть обеспечена уже на территории всех регионов страны, а уровень полноты и качества данных в Едином государственном реестре недвижимости доведен до отметки 95%, отметили в пресс-службе.

Ранее Росреестр разработал и протестировал сервис "Умный кадастр" на основе предобученных нейросетей и алгоритмов пространственного анализа для наполнения ЕГРН. В ведомстве добавили, что сегодня в ЕГРН отсутствует примерно 10% данных об объектах недвижимости. Внедрение сервиса, по оценкам Росреестра, позволит вовлечь в оборот дополнительные земельные участки и внести в ЕГРН сведения о примерно 17 млн объектов недвижимости.

Напомним, что в 2021 году Росреестр приступил к разработке программы "Национальная система пространственных данных" на основании решения правительства о включении новой программы в перечень государственных программ. Госпрограмма направлена на достижение четырех стратегических целей: создание и внедрение цифрового отечественного геопространственного обеспечения, интегрированного с региональными информационными системами, обеспечение полноты и качества сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), достижение "цифровой зрелости" ведомства, повышение качества госуслуг и сервисов Росреестра в интересах клиентов.

07 декабря 2021

Методическим советом РОО разработаны «Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут»

Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут разработаны авторским коллективом в составе: Захматов Дмитрий Юрьевич, к.э.н. член Совета РОО, Ломакин Владислав Васильевич, член экспертного совета РОО.

Необходимость и потребность в предлагаемых к рассмотрению методических рекомендаций РОО и целесообразности принятия его для применения членами РОО в процессе осуществления своей профессиональной оценочной деятельности обусловлена следующими факторами:

1.      Отсутствие в действующих редакциях СПОД РОО, Федеральных стандартах оценки и 135-ФЗ методологических рекомендаций по определению соразмерной платы за сервитут.

2.      Признание недействующими Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 г. решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093.

3.      С 1 сентября 2018 г. в законодательство были внесены значительные изменения в части публичных сервитутов.

4.      Многочисленные методологические неточности и ошибки оценщиков при идентификации объекта оценки, порядка расчета соразмерной платы за сервитут, учете основных ценообразующих факторов и др.

«Методические рекомендации по определению соразмерной платы за сервитут» утверждены решением Совета РОО от 3 декабря 2021 г., Протокол № 86. http://sroroo.ru/press_center/news/3550641/

06 декабря 2021

Лучше не будет: цены на квартиры в крупных городах выросли за год на 30%

Девелоперы и эксперты прогнозируют ажиотажный спрос и рост цен на жилье перед Новым годом. В результате влияния сразу нескольких факторов жилая недвижимость может подорожать на 5%.

Эксперты уверены, что скачок спроса может произойти в уже декабре. На фоне новостей о новом штамме коронавируса «омикрон» начали снижаться биржевые индексы, а вслед за ними и цены на нефть. Если тренд продолжится и национальная валюта подешевеет, то россияне начнут скупать жилье, как это обычно бывает в таких случаях, рассказал «Известиям» председатель совета «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Также на спрос может повлиять ожидание роста ипотечных ставок в ближайшем будущем, считают эксперты. Банкиры ранее заявляли, что средние ставки банков по кредитам, в том числе ипотечным, будут расти в 2022 году. Сбербанк в середине ноября сообщил, что повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,4 процентного пункта — до 8,8%, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта — до 9,1%.

03 декабря 2021

Судебная оценочная экспертиза: как и кто может оспорить кадастровую стоимость?

В октябре все обсуждали новость о том, что Министерство юстиции планирует передать в исключительную компетенцию государственных судебно-экспертных организаций восемь видов судебных экспертиз.

Эти планы у Минюста возникли после вступления в силу поправок в закон о государственно-экспертной деятельности. К статье 41 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" добавили абзац о новой опции правительства – устанавливать "монополию" государственных экспертов на проведение конкретных видов экспертиз.

16 ноября Правительство РФ утвердило предлагаемый список:

Уголовные дела

судебная баллистическая экспертиза

судебная взрывотехническая экспертиза

судебно-психологическая экспертиза

судебно-психиатрическая экспертиза

судебная экспертиза наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ

судебная пожарно-техническая экспертиза

Определение рыночной стоимости земли и объектов недвижимости

судебная строительно-техническая экспертиза

судебная землеустроительная экспертиза

Судебные экспертизы по уголовным делам и так проводили государственные эксперты. Что касается землеустроительной экспертизы, то инициатива Минюста представляется профессиональному экспертному сообществу сомнительной.

Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость и зачем государству понадобилась монополия на кадастровую оценку? Разбираемся в этой статье.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Кадастровую оценку земли и объектов недвижимости регулирует ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – ФЗ № 237-ФЗ).

Согласно ст. 21 ФЗ № 237-ФЗ, кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, то есть государство.

Чтобы определить кадастровую стоимость земли учитывают совокупность факторов, например:

местоположение;

нахождение участка в границах зоны с особыми условиями использования территории;

ценообразующие факторы, согласно методическим указаниям.

Компании и граждане-владельцы земли вправе оспорить результаты кадастровой оценки. Порядок оспаривания описывает ст. 22 № 237-ФЗ. Перечислим ключевые моменты.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости

Если в записи о вашей недвижимости закралась ошибка. Например, оценщик неверно определил условия, влияющие на стоимость: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и др.

Если в отношении объекта недвижимости установлена рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кто рассматривает споры

Собственник может оспорить стоимость земли через суд или в специальной комиссии при региональных управлениях Росреестра.

Российское законодательство даёт ряд преимуществ тем, кто хочет оспаривать кадастровую стоимость в комиссии:

Сроки. Комиссия обязана рассмотреть заявление в срок до 30 дней.

Бесплатно. Вам не надо платить госпошлину.

Возможность оспорить решение комиссии. Не устроило решение комиссии – обращайтесь в суд.

Гражданин или компания могут подать заявление об оспаривании в уполномоченный орган субъекта РФ или МФР лично, почтой или через интернет, в том числе через Госуслуги.

Шаблон заявления о пересмотре кадастровой стоимости

В [наименование комиссии по рассмотрению споров

о результатах определения кадастровой стоимости]

адрес: [вписать нужное]

от [Ф. И. О./наименование заявителя]

адрес: [вписать нужное]

контактный телефон: [значение]

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прошу пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - [указать объект недвижимости] с кадастровым номером [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], так как результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, а именно: [вписать нужное].

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: [недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости/установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость].

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Что приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости

- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Документ должен она должна содержать сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подаёт правообладатель.

- Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости, если гражданин или организация подают заявление по этой причине.

- Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном или электронном формате.

В спорах о кадастровой стоимости всегда назначают землеустроительную экспертизу?

Да.

Судебную землеустроительную экспертизу назначают, когда судьям нужно разрешить вопросы, требующие специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости.

Когда землеустроительную экспертизу назначат в 100 из 100 процентов случаев:

- в делах об оспаривании кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости;

- в делах о разделе и объединении участков, установлении их границ;

- в делах о признании прав собственности на землю и объект недвижимости.

Землеустроительная экспертиза – это процессуальное действие. Оно состоит из исследования (объект + правоустанавливающие и правоудостоверяющие объекты) и дачи заключения экспертом.

 

Кто может проводить землеустроительную экспертизу

Чаще всего землеустроительные экспертизы могут проводить кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.

В своей работе эксперты используют геодезические и документальные методы.

Геодезический метод – исследование участка с замером его с помощью специальных измерительных приборов. Итог: создание плана участка в специализированной компьютерной программе.

Документальный метод – анализ правоустанавливающих документов на землю или объект.

Из каких этапов состоит судебная землеустроительная экспертиза

Зачем государство хочет монополизировать судебную землеустроительную экспертизу?

Государство аргументируют передачу исключительных прав на проведение судебной землеустроительной экспертизы госэкспертам тем, что многочисленные "частники" отличаются недобросовестностью.

Статистика Росреестра показывает, как часто собственники земли оспаривают кадастровую стоимость:

20 746 – количество судебных споров в 2020 году.

12 040 – количество судебных споров за 9 месяцев 2021 года.

94,7% – доля выигранных собственниками земли дел из числа рассмотренных. В среднем они вдвое – с 284,6 до 139,97 млрд рублей – снизили кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости.

Каждый судебный спор – это обязательное назначение судебной землеустроительной экспертизы. В основном их проводят частные оценщики.

По оценкам представителей профессионального сообщества, только в Московском горсуде в 2020 году рассматривается не менее 4 тысяч кадастровых споров. В 100% дел судья назначал оценочную экспертизу. Нередко проводят и повторную оценку.

Понятно, что определить, насколько добросовестны все организации (прим. оценочных организаций и оценщиков сотни), предлагающие услугу "кадастровая оценка", крайне трудно. Поэтому аргумент "недобросовестность" применительно к негосударственным оценщикам без прикреплённой к нему статистики и развёрнутых пояснений вызывает недоумение.

Пока инициатива правительства, которая хоть и несёт в себе задачу по "очищению рынка", вызывает опасения.

Определяет кадастровую стоимость государственные бюджетные учреждения, находящиеся в подчинении Росреестра.

С 1 января 2023 г. установлением кадастровой стоимости, равной рыночной, также будут заниматься государственные бюджетные учреждения (прим.: в некоторых регионах эта норма уже вступила в силу).

Что будет с принципом состязательности в кадастровых спорах, если устанавливает рыночную стоимость государство и при этом оно же проводит судебную экспертизу по делам о переоценке? – таков основной вопрос.

Эксперты советуют: не тяните с пересмотром результатов кадастровой оценки земли и недвижимости. Обращайтесь за землеустроительной экспертизой прямо сейчас и начинайте тяжбу.

Материал подготовлен по данным сайта https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item355895/ (Институ судебных экспертиз и криминалистики).

02 декабря 2021

22 декабря РОО проводит вебинар «Сопряжение института оценки с бухгалтерским учетом. Новые цели в связи с обновлением ФСБУ»

Начало в 11.00 по московскому времени.

В программе:

• Обсуждение проблемы в связи с принятием новых федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ 5/2019 "Запасы" и 6/2020 «Основные средства»
• Взаимосвязь бухучета и оценочной деятельности, новации в оценки в связи с принятием новых федеральных стандартов бухгалтерского учета (ФСБУ 5/2019 "Запасы" и 6/2020 «Основные средства»
• Взгляд на проблему глазами оценщика и аудитора.

Ссылка для подключения будет размещена дополнительно.