НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ


04 мая 2016

Власти уменьшат налог на недвижимость при резком падении цен на рынке

Правительственная комиссия одобрила государственную монополию на кадастровую оценку, из которой рассчитывается налог на имущество. Налог на недвижимость будет снижаться в случае резкого падения цен на рынке, пишет www.irn.ru.

Законопроект предполагает, что кадастровая оценка будет, как и сейчас, проводиться в плановом режиме — не реже одного раза в пять лет. Но при этом госоценщики обязаны внепланово пересматривать кадастровую стоимость в случае падения рыночных цен на недвижимость. 

Следить за ценами будет Росреестр, раз в квартал публикуя собственный индекс рынка недвижимости. При падении этого индекса на 30% и больше (к дате последней кадастровой оценки - в каждом регионе она проводится единовременно) оценщик обязан произвести перерасчет. Пересматривать кадастровую стоимость в связи с рыночной конъюнктурой можно только в сторону понижения, сказано в законопроекте.

 

Источник

28 апреля 2016

Власти снизят налог на недвижимость при резком падении цен на рынке

Власти готовы ввести государственную монополию на кадастровую оценку недвижимости, исходя из которой рассчитывается налог на имущество для компаний и граждан. В понедельник, 25 апреля, правительственная комиссия по законопроектной деятельности одобрила подготовленный Минэкономразвития проект закона (текст есть у РБК), по которому кадастровую оценку смогут проводить только государственные учреждения. Сейчас кадастровую стоимость недвижимости определяют независимые оценщики — коммерческие компании, которых отбирают региональные власти. Если правительство и Госдума одобрят законопроект, он может вступить в силу уже с 1 января 2017 года.​​

Чем важна кадастровая оценка

Новая система налогообложения недвижимости, исходя из ее кадастровой (близкой к рыночной) стоимости, поэтапно вводится в России с 2014 года. Раньше физлица платили налог от инвентаризационной стоимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной. К 2020 году переход на налогообложение, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, должен быть завершен во всех регионах — и для компаний, и для граждан. Московское правительство в 2014 году начало «тестировать» новые правила только на владельцах торговых и офисных центров площадью более 5 тыс. кв. м.

В марте 2015 года РБК провел исследование, которое показало, что при переходе на новую систему исчисления налогов величина имущественного налога для 40% предпринимателей увеличилась в 2–6 раз, а для пятой части (21%) предпринимателей налог вырос в 6–10 раз (в выборке было 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений в Москве). В 2016 году в 28 российских регионах, включая Москву, налог по новой системе впервые должны будут заплатить физлица.

Конфликт интересов

Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил передать кадастровую оценку недвижимости государственным оценщикам в 2015 году. Решение отказаться от услуг частных оценщиков было связано с переходом на исчисление налогов исходя из кадастровой стоимости: власти опасались массового недовольства ростом налога в предвыборный период, объясняли РБК несколько депутатов Госдумы.

Одобренный правительственной комиссией законопроект разрешает определять кадастровую стоимость любой недвижимости только государственным оценщикам — сотрудникам созданных или существующих бюджетных учреждений (в декабре 2015 года на встрече с чиновниками Минэкономразвития депутаты комитета Госдумы по собственности предлагали передать функции госоценщиков существующим БТИ). Представитель Минэкономразвития сообщил РБК, что оценкой будут заниматься «государственные бюджетные учреждения, новые или существующие, как решит субъект», не уточнив деталей. Также законопроект предполагает введение федерального надзора за работой региональных государственных оценщиков. Контрольные функции будут у Росреестра.

Против монополии государственных оценщиков выступали деловые организации. «Учитывая, что доходы от земельного налога и налога на имущество организаций поступают в региональные и местные бюджеты, передача кадастровой оценки на уровень регионов в подконтрольные региональным администрациям организации приведет к прямому конфликту интересов», — предупреждал в октябре глава РСПП Александр Шохин. Бюджетное учреждение для кадастровой оценки будет находиться в прямой зависимости от региональных властей, обращали внимание в своем отзыве на законопроект специалисты «Опоры России».

Но 14 апреля во время прямой линии президент Владимир Путин одобрил введение института государственных кадастровых оценщиков, поддержав правительственный вариант реформы. Частные компании «не несут никакой ответственности за результаты своей работы», объяснил Путин: из-за этого две одинаковые квартиры, к примеру, могут быть оценены совершенно по-разному. По мнению президента, ответственность за результаты оценки правильно возложить на государственные учреждения. Это позволит людям отстаивать свои интересы не только в судах, но и в административном порядке, считает он.

Источник: http://realty.rbc.ru/articles/27/04/2016/562950000739647.shtml

27 апреля 2016

ВС не допустил расчет земельного налога по кадастровой стоимости при наличии рыночной

Предпринимателю на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровой стоимостью на 1 января 2011 года 3,8 млн рублей. ИП оспорил их стоимость в суде. Решением суда от 12 июля 2013 года установлена кадастровая стоимость 850 тысяч рублей. Предприниматель представил в инспекцию декларацию по земельному налогу за 2013 год, в которой рассчитал земельный налог с учетом измененной стоимости с даты вступления в силу решения суда.

По результатам камеральной проверки инспекция доначислила земельный налог, пени и штраф, указав, что земельный налог (в 2013 году) надлежало рассчитать исходя из кадастровой стоимости на 1 января 2013 года.

Суды первой инстанции, апелляция и окружной арбитражный суд (дело № А74-7301/2014) признали решение инспекции законным, разъяснив, что рыночную стоимость можно применить только с 1 января следующего года. Суды указали на невозможность применения к спорным отношениям порядка, предусмотренного новой редакцией статьи 24.20 федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", введенной федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ. Теперь при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда новая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Данные положения подлежат применению к результатам рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом науказанную дату. Напомним также, что законом от 4 октября 2014 года N 284-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2015 года, соответствующие нормы НК также дополнены положением, аналогичным упомянутой норме "оценочного" закона.

Судебная коллегия по экономическим спорам, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя, отменила решение судов, разъяснив, что предприниматель использовал специальную процедуру определения стоимости земельных участков - обращение в суд, который установил рыночную стоимость участков. При этом установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Именно с этого момента меняется экономическое основание земельного налога, поскольку изменилась стоимость объекта налогообложения.

В определении суда (302-КГ15-15796 от 11.04.2016) указано: "определение налоговой базы по земельному налогу на основе старой, более высокой стоимости объекта налогообложения, то есть исходя из наличия у налогоплательщика имущества, которым он не обладает и из которого не извлекает полезные свойства, является нарушением прав субъекта предпринимательской деятельности как владельца земельного участка и плательщика земельного налога".

 

Источник: http://www.audit-it.ru/news/account/864161.html

27 апреля 2016

Советы не по карману

Номинальные объемы рынка аудита в 2015 году практически не изменились. Расчеты, основанные на данных по 50 крупнейшим компаниям, входящим в рейтинг "Денег", показывают рост на символические 1,7% — и это на фоне 13-процентной официальной инфляции. Таким образом, тенденция падения реальных объемов рынка продолжается уже третий год подряд. Так, по итогам 2014-го российский аудит упал на 2,8% по номинальному объему выручки на фоне инфляции в 11,4%, по итогам 2013-го — просел на 3,25% при годовой инфляции 6,5%.

И эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится. "Аудиторы не могут жить существенно лучше своих клиентов, поэтому в ближайшее время от рынка не стоит ждать роста",— полагает генеральный директор аудиторско-консалтинговой группы "Уральский союз" Марина Ризванова.

При этом цены на аудиторские услуги даже падают. "Выручка аудиторских организаций, то есть, по сути, стоимость аудиторских услуг, не стала выше, хотя по логике должна была бы увеличиться в связи с высокой инфляцией,— говорит заместитель гендиректора компании "Нексиа Пачоли" Юлия Емельянова.— Более того, стоимость услуг падает, причем в рублевом выражении. Предприятия не готовы платить больше за аудит, что де-факто поощряет политику некоторых компаний, которые продолжают демпинговать".

В этих условиях все большую роль на рынке начинают играть заказчики аудиторских услуг, связанные с государством, для которых проведение аудита является требованием законодательства. "Мы все больше и больше работаем на предприятия, где ощущается влияние государства, и все меньше оказываем услуги тем компаниям, где государство не присутствует,— рассказывает гендиректор компании "HLB Универс-Аудит" Дмитрий Лимаренко.— На мой взгляд, такое положение дел — прямое следствие общего кризиса в российской экономике. И дело здесь не только в наличии соответствующих законодательных требований к компаниям с госучастием. Просто в 2015 году единственное место в нашей экономике, где еще оставались хоть какие-то признаки роста, это как раз были государственные и квазигосударственные компании, связанные с добычей и переработкой углеводородов и оборонным комплексом. И именно представители данных секторов могли позволить себе продолжать пользоваться услугами аудиторов, тогда как в частном секторе спрос на аудиторские услуги значительно упал. Что касается цен на аудиторские услуги, они по-прежнему падают или по крайней мере не растут. В тех конкурсах по выбору аудиторов, где решающим критерием является цена, участвовать стало совершенно невозможно — демпинг переходит все границы, цены предлагаются, что называется, ниже некуда".

Интересно, что даже в кризис, при финансовой изоляции российских компаний, сохраняется спрос на подготовку отчетности по международным стандартам (МСФО). При том что такая отчетность важнее всего для структур, привлекающих международных инвесторов. "По МСФО рынок стабилизировался,— рассказывает Юлия Емельянова.— Не поступает много новых запросов, нет, условно говоря, десяти новых компаний, которые делают первое применение МСФО. Но те, кто уже сделал такую отчетность, продолжают ее делать".

Еще один важный момент — смена аудиторов в условиях "тотальной экономии". В 2014 году участники рынка говорили об ожидаемом оттоке клиентов от "большой четверки" в пользу отечественных аудиторских компаний — опять-таки из соображений экономии на стоимости аудиторских услуг. Однако данный процесс пошел не слишком уверенно. "Мы видим переток клиентов от компаний "большой четверки" в российские,— говорит Юлия Емельянова.— Но он довольно слабый, не такой, как многие российские компании рисовали в мечтах". Иными словами, те, кто может себе позволить аудит, признанный на международном уровне, продолжают его делать, невзирая на затраты.

"Я думаю, что клиенты вряд ли будут перетекать из компаний "большой четверки" в менее крупные аудиторские компании,— полагает Дмитрий Лимаренко.— Они просто станут добиваться тех условий проведения аудита, которые их устроят. Действующие аудиторы скорее согласятся на снижение цен, даже на кардинальное снижение, нежели рискнут потерять клиента".

Консалтинг


 

 

Рынок консалтинга по итогам 2015 года просел на 0,5% — и это только в номинальном выражении. С учетом же инфляции и девальвации рубля (последнее особенно важно в силу того, что услуги ИТ-консультантов, на долю которых приходится половина рынка, привязаны к номинированным в долларах западным решениям) можно диагностировать серьезное падение.

Вместе с тем отдельные сегменты рынка росли опять-таки в связи с кризисными явлениями и попытками компаний оптимизировать свою деятельность. "В 2015 году были востребованы услуги, связанные с трансфертным ценообразованием, поскольку инфляция делает установленные в Налоговом кодексе критерии контроля цен все более "доступными" для налогоплательщиков,— рассказывает Марина Ризванова.— Также отмечен рост спроса на услуги по защите при налоговых проверках, поскольку из-за бюджетных проблем "договориться" с налоговиками становится все сложнее. Поиск и использование налоговых резервов (неиспользованные льготы, неиспользованные переплаты, невозмещенный НДС и т. п.) остаются актуальными. В правовом консалтинге мы видим рост выручки по сбору дебиторской задолженности. Можно также отметить востребованность услуг по разработке бизнес-планов для акционерных обществ и ГУПов. А вот производственное, и особенно маркетинговое, направления консалтинга из-за последствий кризиса в экономике претерпели спад".

"Рынок консалтинга в условиях кризиса пострадал больше, чем рынок аудита,— говорит Юлия Емельянова.— Многие компании просто сократили бюджеты на консалтинг. Они либо пытаются сделать соответствующие работы своими силами, либо вообще отказываются от мероприятий, которые были запланированы и требовали привлечения консультантов. Но при этом по некоторым направлениям спрос на услуги консультантов вырос. Так, мы видим рост запросов на аудит долгосрочных программ развития предприятий, это сильный тренд. Конечно, в первую очередь это касается государственного сектора — есть соответствующее указание президента, которое госкомпании наконец-то решили исполнять. От частных же компаний я не могу отметить большого всплеска заказов на консалтинг".

Как обычно, в условиях кризиса растет спрос на услуги оценщиков — и в связи с банкротствами, и в связи со сделками слияния-поглощения, а также с реструктуризацией предприятий.

"В 2015 году, как и годом ранее, сохраняется спрос на услуги финансового консультирования, конкуренция на рынке усилилась и перешла в ценовую плоскость, борьба за клиента идет путем демпинга, а спрос на услуги скорее умеренно-стабильный,— говорит партнер практики "Оценка" консалтинговой группы "НЭО Центр" Алексей Колганов.— Компании нередко выполняют первые проекты "в ноль", чтобы получить платежеспособного клиента и в дальнейшем зарабатывать на объеме услуг, предлагая сопутствующие консалтинговые продукты. В текущей экономической ситуации многие клиенты при выборе специалиста по оценке или консультанта основной упор делают не на качество услуг, имя и опыт специалиста, а на стоимость работ, условия оплаты и сроки оказания услуг. Несмотря на это, требования по качеству, предъявляемые к отчетам об оценке, растут. Поскольку некачественная оценка несет серьезные риски для клиентов, многие банки, корпорации и крупные холдинги при выборе и аккредитации специалистов по оценке и консультантов акцентируют внимание на качестве предлагаемых услуг. Среди востребованных направлений оценки можно выделить комплекс услуг по экспертизе финансового состояния должника, его активов, оценке прав требования кредитора для принятия решения о реструктуризации долга, оценке проблемной задолженности. Также в ближайшие годы будет востребовано управленческое консультирование в сфере повышения эффективности".

"Точки роста" отмечает и Юлия Емельянова: "Сейчас в связи с тем, что компании пытаются все-таки экономить, у нас достаточно популярен спрос на услуги, связанные с применением повышенной ставки амортизации для инновационных проектов и высокотехнологичного оборудования, налоговыми спорами по поводу земельного налога. Да и в целом компании хотят более эффективно управлять своим налогообложением, стало больше обращений, связанных с более грамотным подходом к начислению налогов. При этом подход меняется принципиально. Раньше клиенты говорили: пришла налоговая, оштрафовала, помогите, спасите. А теперь хотят заранее просчитать ситуацию, посмотреть возможные последствия, понять, как грамотно рассчитать налоги. Мы видим рост спроса на подобные консультационные услуги".

Тему продолжает Марина Ризванова: "В 2016 году на рынок консалтинга, по нашему мнению, и дальше будет влиять экономический кризис. Высока вероятность, что окажутся востребованны услуги по правовой поддержке в вопросах трансфертного ценообразования, управлении дебиторской задолженностью, а также услуги по защите от контролирующих органов, ведь расставаться с деньгами в кризис компаниям будет все тяжелее. Как и в 2015 году, мы ожидаем стабильный спрос на налоговый консалтинг, хотя акцент в работе может сместиться от использования налоговых резервов к защите бизнеса от активизировавшихся в кризис налоговиков. Что касается юридического консалтинга, спросом, скорее всего, будут пользоваться услуги узкопрофильных специалистов, содержание которых клиентам невыгодно (например, по интеллектуальной собственности или по госзакупкам), а также правовой аутсорсинг, когда штатные юристы будут сокращены. В сфере оценки мы ожидаем дальнейшее сокращение, что неизбежно приведет к жесткой конкуренции между оценочными компаниями и, как следствие, к сильному демпингу, а это, в свою очередь, обернется снижением качества предоставляемых услуг".

ИТ-консалтинг

Рынок ИТ-консалтинга в 2015 году показал спад на 4,5% — и это только в номинальном выражении. А поскольку услуги ИТ-консультантов во многом привязаны к западным программным продуктам, с учетом девальвации рубля реальное падение рынка, видимо, составило не менее 20%.

"Замедление и неопределенность в экономике остаются главными факторами, влияющими на рынок консалтинга,— говорит президент КГ "Борлас" Алексей Ананьин.— В итоге мы видим очень небольшое количество крупных проектов в сфере ИТ-консалтинга, практически нет запросов на разработку стратегий и серьезный управленческий консалтинг, на поиск прорывных решений для повышения конкурентоспособности. Мы это наблюдали в 2015 году, и, я думаю, консервативные настроения сохраняются. В отраслевом разрезе, очевидно, несколько лучше себя чувствовали отрасли с высокой долей экспортной продукции. К тому же они вынуждены ориентироваться на западных конкурентов и просто не могут снизить темпы развития ИТ из-за спада на внутреннем рынке. Это, например, представители металлургии, химии, машино- и авиастроения".

Желание клиентов сэкономить на ИТ-консалтинге зачастую приводит к тому, что они начинают попросту переманивать из консалтинговых компаний специалистов под конкретные проекты. "Раньше многие клиенты предпочитали выбирать консалтинговую компанию, которая реализовывала бы проекты под ключ,— рассказывает заместитель генерального директора "Техносерв Консалтинг" Ольга Рубцова.— Она сама определяла проектную команду: количество аналитиков, разработчиков, руководителя проекта. Подрядчик полностью отвечал за конечный результат. Сегодня же — эта тенденция начала складываться еще в прошлом году — многие предприятия предпочитают сотрудничать не столько с компанией, сколько с конкретными людьми из компании. То есть компании-заказчики приобретают людей на аутстафф: собеседуют определенных аналитиков, разработчиков, заказывают руководителей проекта и при этом берут полностью всю ответственность за реализацию проекта на себя. Тенденция возникла из-за желания сократить издержки, в том числе и на консалтинг. Порой нанять отдельных людей у консалтинговой компании в несколько раз дешевле, чем приобретать у нее проект целиком, ведь в стоимости всего проекта всегда закладываются риски, и часто очень существенные, до 50% от общей суммы".

Тем не менее ИТ-консультанты смотрят в будущее с оптимизмом — по известному принципу "хуже уже не будет" (или, в "научной" формулировке, "с пола нельзя упасть"). "С точки зрения тенденций 2016-й будет полноправным преемником прошедшего года. Отличие только в чуть более позитивных настроениях. Есть ощущение: бизнес перестал опасаться, что будет еще хуже, а скорее, рассчитывает или на сохранение статус-кво, или на медленное, но все-таки улучшение ситуации",— полагает Алексей Ананьин.

Журнал "Коммерсантъ Деньги" №16 от 25.04.2016, стр. 48

Источник: http://www.kommersant.ru/doc/2969601

27 апреля 2016

Обучение по программе «Оценка стоимости бизнеса»

Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ» реализует обучение по программе «Оценка стоимости бизнеса».

Старт программы – 28 апреля (возможны изменения в связи с продолжением набора группы).

Режим занятий: 4 раза в неделю (пн, ср, пт – 18.00-21.00, сб- первая половина дня)

Подробная информация о программе в Основных сведениях о программе.

 

По всем вопросам обращаться:

Амурханова Арзу Небиевна

Управление дополнительного образования НГУЭУ

Раб. 8 (383) 243-95-90

a.n.amurhanova@nsuem.ru

НГУЭУ, ул. Ядринцевская 53/1, офис 1210, г. Новосибирск, Россия, 630099

25 апреля 2016

Укрощение кадастра

Проблемы с недостоверной, завышенной кадастровой оценкой, по которой сегодня рассчитывается налог на землю и недвижимость (на недвижимость пока только в 28 регионах страны), будут решены с помощью нового закона о государственной кадастровой оценке.

Проект закона разработали в минэкономразвития. В нем предлагается передать проведение кадастровых расчетов от частных оценщиков к государственным кадастровым оценщикам, работающим в государственных бюджетных учреждениях, а ошибки исправлять в "бесспорном порядке" и бесплатно для граждан. Об этом на Прямой линии говорил президент Владимир Путин.

Кто же в свете грядущих законодательных изменений будет проводить кадастровую оценку земли? С чем связаны различия в оценке стоимости соседних участков сопоставимой площади? На какие скидки по налогу могут рассчитывать пенсионеры? Эти и другие вопросы пришли в "Российскую газету" на специально открытую для них "горячую линию". На них отвечает заместитель председателя правительства Московской области, курирующий блок земельно-имущественных отношений, Александр Чупраков.

На 13 сотках нашли нефть

Кузнецова Елена Николаевна, город Дмитров, Подмосковье: Александр Анатольевич, не иначе как на моем участке нашли нефть. За 13 соток насчитали кадастровую стоимость 6 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость, за которую я реально могу продать свою землю, 4 миллиона рублей. А государство готово выкупить у меня мою землю по цене, которую само утвердило?

Александр Чупраков: Я с вами согласен, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому есть конструктивное предложение. Давайте начнем с того, что проверим, нет ли системных ошибок при определении кадастровой стоимости вашего участка. Для этого вы, пожалуйста, обратитесь в министерство имущественных отношений Московской области. Можно по электронной почте, на адрес министра имущественных отношений Московской области Аверкиева Андрея Владимировича andreyaverkiev@mosreg.ru

В запросе укажите кадастровый номер вашего земельного участка, его кадастровую стоимость.

И просьбу рассмотреть объективность ее определения.

Кузнецова Елена Николаевна: Это и есть упрощенный порядок оспаривания?

Александр Чупраков: Да. Мы, не дожидаясь создания государственных бюджетных учреждений, продумали такой удобный электронный алгоритм, согласовали его с Кадастровой палатой, с Росреестром, с минэкономразвития.

И благодаря этому самостоятельно выявили, исправили системные ошибки и уменьшили кадастровую стоимость 83 тысяч подмосковных земельных участков. Многие регионы сегодня перенимают наш опыт, идут по нашему пути. Например, Архангельская область.

Это отработанный механизм, по которому и будут работать государственные бюджетные учреждения - сами делать оценку, отвечать за ее точность и при необходимости ее исправлять. В странах Европы, в Канаде, США существует такой институт "Государственный кадастровый оценщик". И там госучреждение проводит кадастровую оценку недвижимости. Специалисты работают над качеством сведений, которые содержатся об объектах недвижимости. Мы тоже сегодня переходим на аналогичную систему.

При массовой кадастровой оценке земель в 2013 году частные оценщики оценили в Подмосковье 3,3 миллиона земельных участков. В 3 процентах мы нашли и безвозмездно исправили ошибки. Это примерно 83 тысячи земельных участков. Мы внесли новые сведения о них в Кадастровую палату, Кадастровая палата - в налоговую инспекцию, которая обязана пересчитать гражданам излишне уплаченные налоги. Следовательно, и ваш земельный налог будет пересчитан, если найдем ошибку.

Кузнецова Елена Николаевна: А если кадастровая стоимость все-таки соответствует рыночной?

Александр Чупраков: В случае, если кадастровая стоимость на 1 января 2013 года, когда проводилась кадастровая оценка, была определена верно и не превышала рыночную стоимость, вы вправе обратиться в Межведомственную комиссию по спорам при Росреестре.

Если вы и с этим не будете согласны, то в суд. Но не забывайте, что вам для этого нужно будет сделать индивидуальный отчет о рыночной оценке вашего земельного участка, при которой учтены десятки ценообразующих факторов - вид на водоемы, влияние охранных зон, конфигурация участка, его площадь, плодородие земли, наличие рядом дорог и магазинов, удобной инфраструктуры и т.д. Такой отчет, естественно, точнее, чем когда оцениваются 3,3 миллиона земельных участков методом массовой оценки.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Эсли это так, надо добиваться пересмотра оценки

Ангелина Смакотина: Собираюсь приобрести участок. А если в данных кадастра явная ошибка? Указано, что участок 312 кв. метров, но на глаз видно - это четыре сотки. Что нужно предпринимать? И кто должен исправлять эту ошибку?

Александр Чупраков: Нужно обязательно, чтобы собственник, продавец участка, добился отражения фактических сведений о границах земельного участка с документальными.

Возможно, ошибка в другом. Фактически участок занимает площадь, как вы говорите, четыре сотки, а на самом деле право у него оформлено только на три с лишним сотки. Поэтому будьте бдительны! На вашем месте я попросил бы собственника предоставить подтверждающие документы, а именно свидетельство о праве собственности на четыре сотки. Потому что это может быть и самозахват. Кусочек дороги, канавы, а может быть, и кусочек государственной земли. Мы как раз для подобных случаев добились внесения изменений в Земельный кодекс, в котором предусмотрена возможность выкупа вот таких кусочков. Когда собственник земельного участка обращается в муниципальное образование и в конечном итоге за пятьдесят процентов от кадастровой стоимости может приобрести так называемую прирезку, которая примыкает к границе его участка.

Это, кстати, один из вариантов, как добиться того, чтобы оформить документы на эту часть, которую, я так понял, фактически он занимает, а по документам ее нет. К сожалению, в нашей суровой действительности надо верить только документам, а не красивым словам и не красивому забору, который стоит на участке.

Нет денег на налог

Ирина Николаевна: Александр Анатольевич, у меня нет денег оплатить налог на наследство дачи, кадастровая оценка земельного участка которой в разы завышена. Что в таких случаях делать? Отказываться от наследства?

Александр Чупраков: Что такое объект недвижимости? Не только правообладание им. А еще и обязанность собственника нести затраты. Поэтому рекомендации две.

Добиться того, чтобы кадастровая оценка была пересмотрена, чтобы она точно не была выше рыночной, которая действовала на момент проведения оценки. Если нет, тогда продавать или сдавать в аренду дом и землю таким образом, чтобы компенсировать свои затраты.

Для вашего сведения, Ирина Николаевна, мы проводили сравнительный анализ. Доля налогов на имущество среди всех затрат физлиц по сравнению с коммунальными платежами, транспортным налогом очень незначительная. Например, годовой налог на небольшой жилой дом (150 кв. м) с земельным участком 10 соток не превышает 6 - 7 процентов от годовых затрат на коммунальные платежи и транспортный налог.

При проведении кадастровой оценки в 2013 году в среднем кадастровая стоимость земли в Московской области выросла на 42 процента. Вроде бы вполовину. Но не потому, что мы так ее завысили, а потому, что она была недооценена, стоила буквально копейки. Да и ставки налога, которые у нас установлены, 0,3 процента, на наш взгляд, необременительные.

За два года - 2014 - 2015 - недовольные оценкой владельцы земельных участков обращались в Комиссию по спорам при Росреестре, в суды. За это время из 46 тысяч земельных споров мы исправили 23 тысячи ошибок. Собственники заказывали индивидуальные отчеты о рыночной стоимости, обращались с ними в комиссию, в суд. Но только в 50 процентах обращений комиссия или суд признали обоснованность их требований. Если перевести отказы в налоговые платежи, это 4 миллиарда рублей. Таким образом, комиссии и суды предотвратили необоснованное уменьшение кадастровой стоимости в пересчете на земельный налог на 4 миллиарда рублей.

Что такое по большому счету кадастровая стоимость и что такое налог на землю? Это в первую очередь местный налог. Это то, что получают поселения. В доходах многих поселений имущественные налоги достигают 70 процентов. Это те деньги, на которые поселение живет, а его администрация ремонтирует ямы на дорогах, организует общественный транспорт, в том числе льготный для пенсионеров, благоустраивает дворы, детские площадки, то есть делает жизнь местных жителей комфортней и удобней за их же счет.

Лаврова Ольга Григорьевна: Я пенсионерка. Проживаю в Московской области, в Коломенском районе. По последней кадастровой оценке принадлежащий нам с 90-летней матерью участок (земли бывшего совхоза без коммуникаций, в чистом поле) был оценен в астрономическую сумму. В один миллион рублей. И налог каждый год нам придется платить от кадастровой стоимости астрономический - 3187 рублей. Мы рассматривали варианты переоценки участка с помощью индивидуального подхода. Эта процедура сложная, дорогостоящая - 30 тысяч рублей. В агентстве недвижимости, куда мы обращались, чтобы реализовать участок, нас предупредили, что вряд ли сможем его продать, так как участок находится около МКАД, коммуникаций нет, под жилое строительство он не пойдет. А нам затратно его содержать, риелторы говорят, что даже за 300 тысяч рублей мы его не продадим.

Александр Чупраков: Ольга Григорьевна, не забывайте один момент. Когда вам риелторы оценивают этот земельный участок, то они оценивают его исходя из сегодняшней ситуации на рынке. Мы это делали на 1 января 2013 года. Сейчас 2016 год. Поэтому если мы сравним ее с сегодняшними ценами, то, конечно, они отличаются. Именно поэтому в законопроекте, который мы сейчас обсуждаем, заложен механизм проведения внеплановой кадастровой оценки. С применением понижающих коэффициентов.

Сейчас, напомню, каждый регион обязан проводить кадастровую оценку не реже, чем раз в пять лет, не чаще, чем раз в три года. За исключением Москвы и Санкт-Петербурга - раз в два года. Но если рынок катится вниз больше, чем на тридцать процентов, то по новому законопроекту "О государственной кадастровой оценке" регион будет обязан провести внеплановую кадастровую оценку.

Давайте немного подождем, а затем проанализируем кадастровую стоимость вашего участка. Даже если он стоит в голом поле, у него все равно есть потенциал. И оценщик всегда учитывает это с точки зрения максимально эффективного использования. Участок может находиться в престижной подмосковной Барвихе, но, условно говоря, если по нему идет канава или ров, то он ничего не стоит.

Всем коллективом

Александр Анатольевич, мы хотим подать коллективную заявку на оспаривание кадастровой стоимости. Много ли таких случаев?

Александр Чупраков: Много. Например, то же СНТ, садовое некоммерческое товарищество. Один собственник выявил у себя на участке ошибку. Зачем ему одному заказывать индивидуальную оценку? Лучше сразу подавать оценку на весь массив земельных участков. Это будет, естественно, гораздо дешевле - стоимость, скажем, размажется на все земельные участки. Это актуально. Этим пользуются. И не только в СНТ. Это может быть коттеджный поселок, земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Сергей Рябов, Ногинский район: Участок в советское время выделяли под огород, можно ли перевести под личное подсобное хозяйство или ИЖС? Что для этого нужно, дорого ли стоит? Можно изменить вид разрешенного использования?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Только надо обязательно изучить классификатор минэкономразвития РФ. Он так и называется "Классификатор видов разрешенного использования". Утвержден приказом этого ведомства. В нем все понятно и четко расписано.

Затем обращаться за разрешением на перевод земли в многофункциональный центр (МФЦ). Процедура строго регламентирована. МФЦ запросы посылает в электронном виде в Кадастровую палату, в Росреестр. Получает ответы. И на основе их принимается решение. Эта услуга бесплатна для граждан и довольно оперативна.

Сергей Михайлов: Купил участок 8 соток три года назад - какие меня ждут штрафы, если на участке не буду ничего строить?

Александр Чупраков: Надо смотреть, какой у вашего участка вид разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, то каждый год в рамках муниципального земельного контроля мы проводим проверку таких земель.

Пока, правда, площадью от одного гектара и больше. И привлекаем к ответственности за неиспользование или использование не по назначению. Штрафы серьезные, до 10 процентов от кадастровой стоимости. В этом году впервые в истории мы подали иски в суд об изъятии земельных участков.

Если за год цена на недвижимость упадет на 30%, новую кадастровую оценку должны будут провести досрочно

А если собственник земли сельхозназначения (юридическое лицо) в течение трех лет не обрабатывал землю? Он, напомню, платил налог по льготной ставке - 0,3 процента. После первого года проверки ставка увеличивается в пять раз, до 1,5 процента. Плюс штрафы. Меры не действовали. Мы сейчас готовим иски на земельные участки площадью 900 гектаров.

Купить или арендовать?

Олег Колосов: Куда следует обращаться, чтобы найти свободный земельный участок под дачу в Ногинском районе. Слышал, теперь это возможно?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Земельный кодекс (изменения действуют с 1 марта 2016 года) позволяет зайти на публичную кадастровую карту, которая размещена на сайте Росреестра, увидеть там все свободные земельные участки и выбрать их с учетом вашей потребности, места жительства.

Непосредственно на публичной кадастровой карте вы можете нарисовать, где бы вы желали получить участок, и, распечатав указанную картинку, обратиться с ней и документами, подтверждающими личность, и заявлением с указанием цели использования участка в МФЦ по месту нахождения земельного участка.

Общее правило - земля предоставляется в аренду и только через аукцион. Таким образом, вы можете сразу приобрести уже сформированный участок, выставленный на торги, а можете найти участок самостоятельно, но в этом случае вам также придется проходить конкурсные процедуры.

Олег Колосов: Какой путь быстрее и выгоднее?

Александр Чупраков: Более быстрый путь - это участие в аукционе на право аренды. Сразу в собственность земельные участки продавать не разрешает действующее законодательство.

Пожалуйста, участвуйте в этих аукционах. Приобретайте право аренды на аукционе, заключайте договор о получении в аренду земли, это небольшие затраты, стройте там объекты и потом в соответствии с действующим законодательством выкупайте этот земельный участок в собственность за 3 - 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Это делается именно для того, чтобы граждане выполняли условия договора аренды, строили объекты целевого назначения, под которые выделяется земля. Например, вам по конкурсу выделили участок с видом разрешенного использования для промышленного использования, это значит, что вы обязаны построить на нем цех, любой другой промышленный объект, а потом выкупить. Если земля выделена для ведения садоводства, то значит, построить садовый дом и точно так же потом земельный участок выкупить.

Олег Колосов: А если для индивидуального жилищного строительства?

Александр Чупраков: Пожалуйста. Участок с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства предусматривает строительство жилого дома.

Законопроект

Ошибку исправит государственный оценщик

Александр Анатольевич, введение кадастровой оценки земли в жизнь внесло много вопросов в жизнь россиян. Президент страны предложил правительству облегчить бремя несправедливо оцененной земли для граждан. Какие позитивные изменения ждут каждого собственника в связи с принятием нового законопроекта о Государственной кадастровой оценке? Когда примут законопроект?

Александр Чупраков: Главное изменение в том, что оценку будут проводить не частные оценщики, которых до сих пор муниципалитеты отбирали на конкурсах, а государственные бюджетные учреждения.

В чем проблема ошибок? Дело в том, что сведения, которые содержатся сегодня в Кадастре недвижимости, передавались и стекались в него по земельным участкам из земельных комитетов и отделов муниципалитетов, а сведения о недвижимости из Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые до недавнего времени учитывали состояние жилого и нежилого фонда.

Но зачастую в этих сведениях отсутствовал точный вид разрешенного использования земельного участка.

Например, участок предназначен под жилищное строительство, но не указывалось конкретно, под какое строительство: под индивидуальное жилищное или под многоквартирный дом. А разница при оценке существенная. Или, например, неправильно указывался адрес участка. Или не были учтены другие его ценообразующие факторы.

Бюджетные учреждения, напрямую работая с Кадастровой палатой, с муниципальными образованиями, не просто будут анализировать информацию, которая содержится о каждом объекте недвижимости, но и сами ее формировать, отвечать за ее достоверность.

Узаконивается механизм, по которому собственники могут добиться исправления совершенной ошибки в бесспорном порядке и безвозмездно для себя. Вносить изменения в кадастр тоже будут обязаны специалисты бюджетных учреждений.

Когда начнут создавать государственные бюджетные учреждения в регионах, что станет отправной точкой?

Александр Чупраков: Как только будет принят закон, а планируется его принять в весеннюю сессию.

После этого каждый российский регион вправе принимать самостоятельное решение о создании бюджетного учреждения до 2020 года. Это переходный период, за который должна полностью сформироваться система кадастровой стоимости.

Сколько заплатит областной бюджет на содержание новой структуры, примерно посчитали?

Александр Чупраков: Мы стали одними из инициаторов создания таких учреждений. За последние три года (в 2013 - 2015 году) на проведение кадастровой оценки земли и недвижимости из бюджета области на услуги частных оценщиков израсходовано 120 миллионов рублей, в среднем по 40 миллионов рублей в год.

Для работы бюджетного учреждения потребуется меньше средств, причем повысится качество оценки. На проверку информации, исправление ошибок вместе с Кадастровой палатой, анализ рынка, непосредственно на кадастровую оценку, как мы посчитали, необходим штат в количестве 22 человек. Ориентировочные затраты 30 миллионов рублей в год.

Насколько обоснован в связи с законопроектом вопрос аффилированности? Сам заказчик, сам исполнитель - не будут ли регионы заинтересованы в завышении оценки?

Александр Чупраков: Нет. Бюджетные учреждения и создаются для того, чтобы субъекты и главы регионов почувствовали ответственность за кадастровую оценку и налогооблагаемую базу.

Именно местная власть отвечает за создание лучших условий жизни для жителей. И всегда должна соблюдать баланс между обязанностью граждан по Налоговому кодексу платить налоги и справедливостью этих налогов. Поэтому задача бюджетного учреждения не только обеспечивать актуальной и достоверной информацией кадастр, но и мониторить рынок. И если, как я уже говорил, он падает на 30 процентов, то давать сигнал о проведении новой кадастровой оценки объекта недвижимости.

Инициатива

Первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева предлагает перенять опыт французов при кадастровой оценке.

По ее словам, никаких проблем там с кадастровой оценкой не возникает. Есть норма. Если государство выносит кадастровую оценку на основании деятельности кадастровых инженеров, которые получают допуск через саморегулируемую организацию, то обязано выкупить земельный участок по этой цене, если владелец не сможет платить за него налоги..

Источник: http://rg.ru/2016/04/19/aleksandr-chuprakov-kadastrovaia-stoimost-ne-dolzhna-byt-vyshe-rynochnoj.htm...

25 апреля 2016

Банк России не планирует ограничивать банки в выборе оценщиков для определения стоимости залогов

Банк России не планирует вводить для банков какие-либо списки оценочных компаний для определения стоимости залогов по выдаваемым кредитам. Об этом сообщила первый замначальника главного управления (ГУ) ЦБ РФ по ЦФО Гульнара Муфтахетдинова, выступая сегодня на встрече топ-менеджеров кредитных организаций с руководством регионального главка ЦБ.

«Мы не можем ограничивать рынок введением каких-то списков оценщиков. Банки могут работать с теми оценщиками, которые дают объективную оценку тому имуществу, тем ценным бумагам, которые обращаются на рынке. Есть и СРО, к которым банки могут обратиться, чтобы получить рекомендацию», - сказала Муфтахетдинова, отвечая на вопрос одного из участников встречи.

При этом она отметила, что ей не известно о таких планах ЦБ.

Муфтахетдинова напомнила, что в ГУ в октябре прошлого года создано структурное подразделение оценщиков.

«Наши сотрудники прошли полугодовое обучение. Ранее такие специалисты у нас работали в департаменте банковского регулирования, но, к сожалению, их количество не позволяло обеспечить оценку недвижимости или ценных бумаг по всей стране. Поэтому было принято решение у нас на уровне ЦФО такое структурное подразделение создать», - отметила представитель регулятора.

По ее словам, ГУ активно обращается к этим специалистам за консультациями и оценками.

«Мы пользуемся их выводами, и на сегодня, думаю, ни у одной кредитной организации, к которой мы обратились с просьбой пересмотреть оценку (залогов), не вызвала нареканий оценка, которая дается нашими специалистами», - добавила Муфтахетдинова.

Представители Банка России ранее неоднократно говорили о том, что оценки независимых экспертных компаний, которых привлекали банки для оценки залогов, в определенных случаях расходились в оценкой ЦБ в несколько раз. Регулятор планировал подготовить собственных специалистов для оценки залогов банков.

Информационное агентство России ТАСС

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49