НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ


27 апреля 2016

Обучение по программе «Оценка стоимости бизнеса»

Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ» реализует обучение по программе «Оценка стоимости бизнеса».

Старт программы – 28 апреля (возможны изменения в связи с продолжением набора группы).

Режим занятий: 4 раза в неделю (пн, ср, пт – 18.00-21.00, сб- первая половина дня)

Подробная информация о программе в Основных сведениях о программе.

 

По всем вопросам обращаться:

Амурханова Арзу Небиевна

Управление дополнительного образования НГУЭУ

Раб. 8 (383) 243-95-90

a.n.amurhanova@nsuem.ru

НГУЭУ, ул. Ядринцевская 53/1, офис 1210, г. Новосибирск, Россия, 630099

25 апреля 2016

Укрощение кадастра

Проблемы с недостоверной, завышенной кадастровой оценкой, по которой сегодня рассчитывается налог на землю и недвижимость (на недвижимость пока только в 28 регионах страны), будут решены с помощью нового закона о государственной кадастровой оценке.

Проект закона разработали в минэкономразвития. В нем предлагается передать проведение кадастровых расчетов от частных оценщиков к государственным кадастровым оценщикам, работающим в государственных бюджетных учреждениях, а ошибки исправлять в "бесспорном порядке" и бесплатно для граждан. Об этом на Прямой линии говорил президент Владимир Путин.

Кто же в свете грядущих законодательных изменений будет проводить кадастровую оценку земли? С чем связаны различия в оценке стоимости соседних участков сопоставимой площади? На какие скидки по налогу могут рассчитывать пенсионеры? Эти и другие вопросы пришли в "Российскую газету" на специально открытую для них "горячую линию". На них отвечает заместитель председателя правительства Московской области, курирующий блок земельно-имущественных отношений, Александр Чупраков.

На 13 сотках нашли нефть

Кузнецова Елена Николаевна, город Дмитров, Подмосковье: Александр Анатольевич, не иначе как на моем участке нашли нефть. За 13 соток насчитали кадастровую стоимость 6 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость, за которую я реально могу продать свою землю, 4 миллиона рублей. А государство готово выкупить у меня мою землю по цене, которую само утвердило?

Александр Чупраков: Я с вами согласен, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому есть конструктивное предложение. Давайте начнем с того, что проверим, нет ли системных ошибок при определении кадастровой стоимости вашего участка. Для этого вы, пожалуйста, обратитесь в министерство имущественных отношений Московской области. Можно по электронной почте, на адрес министра имущественных отношений Московской области Аверкиева Андрея Владимировича andreyaverkiev@mosreg.ru

В запросе укажите кадастровый номер вашего земельного участка, его кадастровую стоимость.

И просьбу рассмотреть объективность ее определения.

Кузнецова Елена Николаевна: Это и есть упрощенный порядок оспаривания?

Александр Чупраков: Да. Мы, не дожидаясь создания государственных бюджетных учреждений, продумали такой удобный электронный алгоритм, согласовали его с Кадастровой палатой, с Росреестром, с минэкономразвития.

И благодаря этому самостоятельно выявили, исправили системные ошибки и уменьшили кадастровую стоимость 83 тысяч подмосковных земельных участков. Многие регионы сегодня перенимают наш опыт, идут по нашему пути. Например, Архангельская область.

Это отработанный механизм, по которому и будут работать государственные бюджетные учреждения - сами делать оценку, отвечать за ее точность и при необходимости ее исправлять. В странах Европы, в Канаде, США существует такой институт "Государственный кадастровый оценщик". И там госучреждение проводит кадастровую оценку недвижимости. Специалисты работают над качеством сведений, которые содержатся об объектах недвижимости. Мы тоже сегодня переходим на аналогичную систему.

При массовой кадастровой оценке земель в 2013 году частные оценщики оценили в Подмосковье 3,3 миллиона земельных участков. В 3 процентах мы нашли и безвозмездно исправили ошибки. Это примерно 83 тысячи земельных участков. Мы внесли новые сведения о них в Кадастровую палату, Кадастровая палата - в налоговую инспекцию, которая обязана пересчитать гражданам излишне уплаченные налоги. Следовательно, и ваш земельный налог будет пересчитан, если найдем ошибку.

Кузнецова Елена Николаевна: А если кадастровая стоимость все-таки соответствует рыночной?

Александр Чупраков: В случае, если кадастровая стоимость на 1 января 2013 года, когда проводилась кадастровая оценка, была определена верно и не превышала рыночную стоимость, вы вправе обратиться в Межведомственную комиссию по спорам при Росреестре.

Если вы и с этим не будете согласны, то в суд. Но не забывайте, что вам для этого нужно будет сделать индивидуальный отчет о рыночной оценке вашего земельного участка, при которой учтены десятки ценообразующих факторов - вид на водоемы, влияние охранных зон, конфигурация участка, его площадь, плодородие земли, наличие рядом дорог и магазинов, удобной инфраструктуры и т.д. Такой отчет, естественно, точнее, чем когда оцениваются 3,3 миллиона земельных участков методом массовой оценки.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Эсли это так, надо добиваться пересмотра оценки

Ангелина Смакотина: Собираюсь приобрести участок. А если в данных кадастра явная ошибка? Указано, что участок 312 кв. метров, но на глаз видно - это четыре сотки. Что нужно предпринимать? И кто должен исправлять эту ошибку?

Александр Чупраков: Нужно обязательно, чтобы собственник, продавец участка, добился отражения фактических сведений о границах земельного участка с документальными.

Возможно, ошибка в другом. Фактически участок занимает площадь, как вы говорите, четыре сотки, а на самом деле право у него оформлено только на три с лишним сотки. Поэтому будьте бдительны! На вашем месте я попросил бы собственника предоставить подтверждающие документы, а именно свидетельство о праве собственности на четыре сотки. Потому что это может быть и самозахват. Кусочек дороги, канавы, а может быть, и кусочек государственной земли. Мы как раз для подобных случаев добились внесения изменений в Земельный кодекс, в котором предусмотрена возможность выкупа вот таких кусочков. Когда собственник земельного участка обращается в муниципальное образование и в конечном итоге за пятьдесят процентов от кадастровой стоимости может приобрести так называемую прирезку, которая примыкает к границе его участка.

Это, кстати, один из вариантов, как добиться того, чтобы оформить документы на эту часть, которую, я так понял, фактически он занимает, а по документам ее нет. К сожалению, в нашей суровой действительности надо верить только документам, а не красивым словам и не красивому забору, который стоит на участке.

Нет денег на налог

Ирина Николаевна: Александр Анатольевич, у меня нет денег оплатить налог на наследство дачи, кадастровая оценка земельного участка которой в разы завышена. Что в таких случаях делать? Отказываться от наследства?

Александр Чупраков: Что такое объект недвижимости? Не только правообладание им. А еще и обязанность собственника нести затраты. Поэтому рекомендации две.

Добиться того, чтобы кадастровая оценка была пересмотрена, чтобы она точно не была выше рыночной, которая действовала на момент проведения оценки. Если нет, тогда продавать или сдавать в аренду дом и землю таким образом, чтобы компенсировать свои затраты.

Для вашего сведения, Ирина Николаевна, мы проводили сравнительный анализ. Доля налогов на имущество среди всех затрат физлиц по сравнению с коммунальными платежами, транспортным налогом очень незначительная. Например, годовой налог на небольшой жилой дом (150 кв. м) с земельным участком 10 соток не превышает 6 - 7 процентов от годовых затрат на коммунальные платежи и транспортный налог.

При проведении кадастровой оценки в 2013 году в среднем кадастровая стоимость земли в Московской области выросла на 42 процента. Вроде бы вполовину. Но не потому, что мы так ее завысили, а потому, что она была недооценена, стоила буквально копейки. Да и ставки налога, которые у нас установлены, 0,3 процента, на наш взгляд, необременительные.

За два года - 2014 - 2015 - недовольные оценкой владельцы земельных участков обращались в Комиссию по спорам при Росреестре, в суды. За это время из 46 тысяч земельных споров мы исправили 23 тысячи ошибок. Собственники заказывали индивидуальные отчеты о рыночной стоимости, обращались с ними в комиссию, в суд. Но только в 50 процентах обращений комиссия или суд признали обоснованность их требований. Если перевести отказы в налоговые платежи, это 4 миллиарда рублей. Таким образом, комиссии и суды предотвратили необоснованное уменьшение кадастровой стоимости в пересчете на земельный налог на 4 миллиарда рублей.

Что такое по большому счету кадастровая стоимость и что такое налог на землю? Это в первую очередь местный налог. Это то, что получают поселения. В доходах многих поселений имущественные налоги достигают 70 процентов. Это те деньги, на которые поселение живет, а его администрация ремонтирует ямы на дорогах, организует общественный транспорт, в том числе льготный для пенсионеров, благоустраивает дворы, детские площадки, то есть делает жизнь местных жителей комфортней и удобней за их же счет.

Лаврова Ольга Григорьевна: Я пенсионерка. Проживаю в Московской области, в Коломенском районе. По последней кадастровой оценке принадлежащий нам с 90-летней матерью участок (земли бывшего совхоза без коммуникаций, в чистом поле) был оценен в астрономическую сумму. В один миллион рублей. И налог каждый год нам придется платить от кадастровой стоимости астрономический - 3187 рублей. Мы рассматривали варианты переоценки участка с помощью индивидуального подхода. Эта процедура сложная, дорогостоящая - 30 тысяч рублей. В агентстве недвижимости, куда мы обращались, чтобы реализовать участок, нас предупредили, что вряд ли сможем его продать, так как участок находится около МКАД, коммуникаций нет, под жилое строительство он не пойдет. А нам затратно его содержать, риелторы говорят, что даже за 300 тысяч рублей мы его не продадим.

Александр Чупраков: Ольга Григорьевна, не забывайте один момент. Когда вам риелторы оценивают этот земельный участок, то они оценивают его исходя из сегодняшней ситуации на рынке. Мы это делали на 1 января 2013 года. Сейчас 2016 год. Поэтому если мы сравним ее с сегодняшними ценами, то, конечно, они отличаются. Именно поэтому в законопроекте, который мы сейчас обсуждаем, заложен механизм проведения внеплановой кадастровой оценки. С применением понижающих коэффициентов.

Сейчас, напомню, каждый регион обязан проводить кадастровую оценку не реже, чем раз в пять лет, не чаще, чем раз в три года. За исключением Москвы и Санкт-Петербурга - раз в два года. Но если рынок катится вниз больше, чем на тридцать процентов, то по новому законопроекту "О государственной кадастровой оценке" регион будет обязан провести внеплановую кадастровую оценку.

Давайте немного подождем, а затем проанализируем кадастровую стоимость вашего участка. Даже если он стоит в голом поле, у него все равно есть потенциал. И оценщик всегда учитывает это с точки зрения максимально эффективного использования. Участок может находиться в престижной подмосковной Барвихе, но, условно говоря, если по нему идет канава или ров, то он ничего не стоит.

Всем коллективом

Александр Анатольевич, мы хотим подать коллективную заявку на оспаривание кадастровой стоимости. Много ли таких случаев?

Александр Чупраков: Много. Например, то же СНТ, садовое некоммерческое товарищество. Один собственник выявил у себя на участке ошибку. Зачем ему одному заказывать индивидуальную оценку? Лучше сразу подавать оценку на весь массив земельных участков. Это будет, естественно, гораздо дешевле - стоимость, скажем, размажется на все земельные участки. Это актуально. Этим пользуются. И не только в СНТ. Это может быть коттеджный поселок, земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Сергей Рябов, Ногинский район: Участок в советское время выделяли под огород, можно ли перевести под личное подсобное хозяйство или ИЖС? Что для этого нужно, дорого ли стоит? Можно изменить вид разрешенного использования?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Только надо обязательно изучить классификатор минэкономразвития РФ. Он так и называется "Классификатор видов разрешенного использования". Утвержден приказом этого ведомства. В нем все понятно и четко расписано.

Затем обращаться за разрешением на перевод земли в многофункциональный центр (МФЦ). Процедура строго регламентирована. МФЦ запросы посылает в электронном виде в Кадастровую палату, в Росреестр. Получает ответы. И на основе их принимается решение. Эта услуга бесплатна для граждан и довольно оперативна.

Сергей Михайлов: Купил участок 8 соток три года назад - какие меня ждут штрафы, если на участке не буду ничего строить?

Александр Чупраков: Надо смотреть, какой у вашего участка вид разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, то каждый год в рамках муниципального земельного контроля мы проводим проверку таких земель.

Пока, правда, площадью от одного гектара и больше. И привлекаем к ответственности за неиспользование или использование не по назначению. Штрафы серьезные, до 10 процентов от кадастровой стоимости. В этом году впервые в истории мы подали иски в суд об изъятии земельных участков.

Если за год цена на недвижимость упадет на 30%, новую кадастровую оценку должны будут провести досрочно

А если собственник земли сельхозназначения (юридическое лицо) в течение трех лет не обрабатывал землю? Он, напомню, платил налог по льготной ставке - 0,3 процента. После первого года проверки ставка увеличивается в пять раз, до 1,5 процента. Плюс штрафы. Меры не действовали. Мы сейчас готовим иски на земельные участки площадью 900 гектаров.

Купить или арендовать?

Олег Колосов: Куда следует обращаться, чтобы найти свободный земельный участок под дачу в Ногинском районе. Слышал, теперь это возможно?

Александр Чупраков: Да, это возможно. Земельный кодекс (изменения действуют с 1 марта 2016 года) позволяет зайти на публичную кадастровую карту, которая размещена на сайте Росреестра, увидеть там все свободные земельные участки и выбрать их с учетом вашей потребности, места жительства.

Непосредственно на публичной кадастровой карте вы можете нарисовать, где бы вы желали получить участок, и, распечатав указанную картинку, обратиться с ней и документами, подтверждающими личность, и заявлением с указанием цели использования участка в МФЦ по месту нахождения земельного участка.

Общее правило - земля предоставляется в аренду и только через аукцион. Таким образом, вы можете сразу приобрести уже сформированный участок, выставленный на торги, а можете найти участок самостоятельно, но в этом случае вам также придется проходить конкурсные процедуры.

Олег Колосов: Какой путь быстрее и выгоднее?

Александр Чупраков: Более быстрый путь - это участие в аукционе на право аренды. Сразу в собственность земельные участки продавать не разрешает действующее законодательство.

Пожалуйста, участвуйте в этих аукционах. Приобретайте право аренды на аукционе, заключайте договор о получении в аренду земли, это небольшие затраты, стройте там объекты и потом в соответствии с действующим законодательством выкупайте этот земельный участок в собственность за 3 - 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Это делается именно для того, чтобы граждане выполняли условия договора аренды, строили объекты целевого назначения, под которые выделяется земля. Например, вам по конкурсу выделили участок с видом разрешенного использования для промышленного использования, это значит, что вы обязаны построить на нем цех, любой другой промышленный объект, а потом выкупить. Если земля выделена для ведения садоводства, то значит, построить садовый дом и точно так же потом земельный участок выкупить.

Олег Колосов: А если для индивидуального жилищного строительства?

Александр Чупраков: Пожалуйста. Участок с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства предусматривает строительство жилого дома.

Законопроект

Ошибку исправит государственный оценщик

Александр Анатольевич, введение кадастровой оценки земли в жизнь внесло много вопросов в жизнь россиян. Президент страны предложил правительству облегчить бремя несправедливо оцененной земли для граждан. Какие позитивные изменения ждут каждого собственника в связи с принятием нового законопроекта о Государственной кадастровой оценке? Когда примут законопроект?

Александр Чупраков: Главное изменение в том, что оценку будут проводить не частные оценщики, которых до сих пор муниципалитеты отбирали на конкурсах, а государственные бюджетные учреждения.

В чем проблема ошибок? Дело в том, что сведения, которые содержатся сегодня в Кадастре недвижимости, передавались и стекались в него по земельным участкам из земельных комитетов и отделов муниципалитетов, а сведения о недвижимости из Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые до недавнего времени учитывали состояние жилого и нежилого фонда.

Но зачастую в этих сведениях отсутствовал точный вид разрешенного использования земельного участка.

Например, участок предназначен под жилищное строительство, но не указывалось конкретно, под какое строительство: под индивидуальное жилищное или под многоквартирный дом. А разница при оценке существенная. Или, например, неправильно указывался адрес участка. Или не были учтены другие его ценообразующие факторы.

Бюджетные учреждения, напрямую работая с Кадастровой палатой, с муниципальными образованиями, не просто будут анализировать информацию, которая содержится о каждом объекте недвижимости, но и сами ее формировать, отвечать за ее достоверность.

Узаконивается механизм, по которому собственники могут добиться исправления совершенной ошибки в бесспорном порядке и безвозмездно для себя. Вносить изменения в кадастр тоже будут обязаны специалисты бюджетных учреждений.

Когда начнут создавать государственные бюджетные учреждения в регионах, что станет отправной точкой?

Александр Чупраков: Как только будет принят закон, а планируется его принять в весеннюю сессию.

После этого каждый российский регион вправе принимать самостоятельное решение о создании бюджетного учреждения до 2020 года. Это переходный период, за который должна полностью сформироваться система кадастровой стоимости.

Сколько заплатит областной бюджет на содержание новой структуры, примерно посчитали?

Александр Чупраков: Мы стали одними из инициаторов создания таких учреждений. За последние три года (в 2013 - 2015 году) на проведение кадастровой оценки земли и недвижимости из бюджета области на услуги частных оценщиков израсходовано 120 миллионов рублей, в среднем по 40 миллионов рублей в год.

Для работы бюджетного учреждения потребуется меньше средств, причем повысится качество оценки. На проверку информации, исправление ошибок вместе с Кадастровой палатой, анализ рынка, непосредственно на кадастровую оценку, как мы посчитали, необходим штат в количестве 22 человек. Ориентировочные затраты 30 миллионов рублей в год.

Насколько обоснован в связи с законопроектом вопрос аффилированности? Сам заказчик, сам исполнитель - не будут ли регионы заинтересованы в завышении оценки?

Александр Чупраков: Нет. Бюджетные учреждения и создаются для того, чтобы субъекты и главы регионов почувствовали ответственность за кадастровую оценку и налогооблагаемую базу.

Именно местная власть отвечает за создание лучших условий жизни для жителей. И всегда должна соблюдать баланс между обязанностью граждан по Налоговому кодексу платить налоги и справедливостью этих налогов. Поэтому задача бюджетного учреждения не только обеспечивать актуальной и достоверной информацией кадастр, но и мониторить рынок. И если, как я уже говорил, он падает на 30 процентов, то давать сигнал о проведении новой кадастровой оценки объекта недвижимости.

Инициатива

Первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева предлагает перенять опыт французов при кадастровой оценке.

По ее словам, никаких проблем там с кадастровой оценкой не возникает. Есть норма. Если государство выносит кадастровую оценку на основании деятельности кадастровых инженеров, которые получают допуск через саморегулируемую организацию, то обязано выкупить земельный участок по этой цене, если владелец не сможет платить за него налоги..

Источник: http://rg.ru/2016/04/19/aleksandr-chuprakov-kadastrovaia-stoimost-ne-dolzhna-byt-vyshe-rynochnoj.htm...

25 апреля 2016

Банк России не планирует ограничивать банки в выборе оценщиков для определения стоимости залогов

Банк России не планирует вводить для банков какие-либо списки оценочных компаний для определения стоимости залогов по выдаваемым кредитам. Об этом сообщила первый замначальника главного управления (ГУ) ЦБ РФ по ЦФО Гульнара Муфтахетдинова, выступая сегодня на встрече топ-менеджеров кредитных организаций с руководством регионального главка ЦБ.

«Мы не можем ограничивать рынок введением каких-то списков оценщиков. Банки могут работать с теми оценщиками, которые дают объективную оценку тому имуществу, тем ценным бумагам, которые обращаются на рынке. Есть и СРО, к которым банки могут обратиться, чтобы получить рекомендацию», - сказала Муфтахетдинова, отвечая на вопрос одного из участников встречи.

При этом она отметила, что ей не известно о таких планах ЦБ.

Муфтахетдинова напомнила, что в ГУ в октябре прошлого года создано структурное подразделение оценщиков.

«Наши сотрудники прошли полугодовое обучение. Ранее такие специалисты у нас работали в департаменте банковского регулирования, но, к сожалению, их количество не позволяло обеспечить оценку недвижимости или ценных бумаг по всей стране. Поэтому было принято решение у нас на уровне ЦФО такое структурное подразделение создать», - отметила представитель регулятора.

По ее словам, ГУ активно обращается к этим специалистам за консультациями и оценками.

«Мы пользуемся их выводами, и на сегодня, думаю, ни у одной кредитной организации, к которой мы обратились с просьбой пересмотреть оценку (залогов), не вызвала нареканий оценка, которая дается нашими специалистами», - добавила Муфтахетдинова.

Представители Банка России ранее неоднократно говорили о том, что оценки независимых экспертных компаний, которых привлекали банки для оценки залогов, в определенных случаях расходились в оценкой ЦБ в несколько раз. Регулятор планировал подготовить собственных специалистов для оценки залогов банков.

Информационное агентство России ТАСС

22 апреля 2016

Госдума уточнила в I чтении законодательство в части оценки имущества

Госдума приняла в среду в первом чтении законопроект, внесенный группой депутатов во главе с председателем комитета по вопросам собственности Сергеем Гавриловым и уточняющий положения законодательства в части оценки имущества.

Закон "Об оценочной деятельности" дополняется понятием "ликвидационная стоимость" — это цена, по которой объект оценки может быть отчужден с учетом меньшего, нежели при рыночных условиях, срока экспозиции, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Одновременно вводится понятие "инвестиционная стоимость" — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования такого объекта.

Комитет ГД по вопросам собственности считает, что данные новации позволят "расширить функции и инструментарий оценщиков, поскольку согласно действующей редакции закона об оценке единственное, что вправе устанавливать оценщик — это рыночную стоимость объекта оценки".

Вместе с тем при подготовке законопроекта ко второму чтению комитет предлагает уточнить определение ликвидационной стоимости в целях ее согласования с международными стандартами оценки. В частности, при определении ликвидационной стоимости комитет предлагает учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и банковские услуги.

Законопроект предусматривает и другие изменения. Так, в законе о ГЧП предлагается уточнить порядок госрегистрации права собственности частного партнера в отношении недвижимого имущества, входящего в состав объекта соглашения о ГЧП. А в закон "О несостоятельности (банкротстве)" вносятся изменения, уточняющие расчеты между залоговым кредитором и должником в случае, если предмет залога, не реализованный на основных и повторных торгах, переходит в собственность кредитора.

В действующей редакции закона в таком случае оценка предмета залога составляет уменьшенную на 10% начальную цену предмета залога на повторных торгах. Законопроектом предлагается исключить данный десятипроцентный дисконт. Кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, будет вправе, в случае признания несостоявшимися повторных торгов, оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме начальной продажной цены на повторных торгах.

Источник: http://ria.ru/syria/20160420/1415793627.html

20 апреля 2016

Всё оценит государство: чем грозит госмонополия на кадастровую оценку

Государство намерено проводить кадастровую оценку самостоятельно – это следует из новой редакции текста законопроекта "О государственной кадастровой оценке", внесенного Минэкономразвития в правительство. Налогоплательщикам новый подход вряд ли поможет, но государтво сможет защититься от занижения кадастровой стоимости объектов и пополнить бюджет. Риски от введения госмонополии в сфере оценки недвижимости оценили эксперты.

Привлекать независимых оценщиков для проведения кадастровой оценки нельзя – оценка должна находиться полностью в монополии государства, считает Минэкономразвития. По мнению чиновников, при таком подходе оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости станет проще, а риски, связанные с недобросовестностью оценщика, вероятно, удастся снизить. Проект закона, по словам Президента РФ Владимира Путина, должен снять проблемы с кадастровой оценкой земель – в частности, исключить ситуации, при которых кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.

"Подготовлен законопроект, согласно которому предлагается введение института государственных кадастровых оценщиков. На уровне субъекта федерации будут создаваться государственные бюджетные учреждения, за которыми будут закреплены соответствующие функции не только определения кадастровой стоимости, но и осуществления постоянной работы с собственниками имущественных объектов, рассмотрение их жалоб", – цитирует ТАСС министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Гражданам платить за услуги госоценщиков не придётся, отметил он: "Если будет проводиться внеплановая оценка или корректировка по требованию гражданина, то это будет бесплатно для заявителя".

Согласно новой версии законопроекта «О государственной кадастровой оценке», оказавшейся в распоряжении газеты "Ведомости" (в Минэкономразвития направленную на доработку версию закона предоставить отказались), проводить её смогут сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ) без участия подрядчиков. К ним же будут поступать и жалобы на ошибки, допущенные в ходе процедуры. Законопроект, который, как сообщили в министерстве, в настоящий момент внесен в правительство и дорабатывается, уже критиковали и ранее: представители бизнеса уверены, что он нарушает принцип независимости оценки – ведь проводящие процедуру представители государства оказываются заинтересованы в более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджет. По мнению экспертов, под защитой окажутся не налогоплательщики, а государство – в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается независимыми оценщиками. У них Право.ru поинтересовалось, чем грозит госмонополия на кадастровую оценку и как складывается судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости.

 

Что предложило Минэкономразвития

Законопроект, в рамках которого кадастровую оценку предлагается полностью передать государству, прошёл общественное обсуждение в августе 2015 года и был раскритикован бизнесом – против высказались представители РСПП и ТПП, указавшие на заинтересованность государства в более высокой оценке земли для пополнения бюджета.

В октябре того же года со своим вариантом закона выступили депутаты: в их версии оценка сохранялась за частниками, а ГБУ передавались контролирующие функции, а также выбор оценщика и систематизация и хранение данных. Однако в доработанной версии законопроекта Минэкономразвития всё же оставляет монополию на кадастровую оценку государству, предлагая в том числе унифицировать правила оценки объектов.

Унификация поможет решить проблему с кадастровой оценкой, полагает Сергей Литвиненко, адвокат компании "Деловой фарватер", специализирующейся в том числе на оспаривании кадастровой стоимости. Сейчас нет единых правил для проведения оценки, отмечает он, и каждый нанимаемый государством оценщик использует свои методы для оценки. Это приводит к тому, что результаты оценки сильно отличаются даже для сходных объектов. Унификация правил оценки поможет устранить большое количество различий в оценках, проводимых разными оценщиками, и поможет тем самым уменьшить количество случаев неадекватных оценок объектов недвижимости и противоречий в них, уверен Литвиненко.

В целом предложенная новация может дать положительные результаты в части устранения некоторых различий при проведении кадастровой оценки разными экспертами, думает адвокат. Но все зависит от того, как она будет реализована на практике и насколько адекватной окажется оценка, проводимая по новым правилам. "Если ошибок и завышений в ней будет меньше, чем сейчас, то по сути не важно, есть или нет госмонополия на кадастровую оценку", – замечает он.

Опасности нововведений

Однако эксперты видят ряд рисков, если законопроект будет принят в текущей версии: он по сути нарушает принцип независимости оценщика. Как отмечал ранее председатель РСПП Александр Шохин, государство оказывается заинтересовано в результатах оценки. В том, что чиновники окажутся готовы снизить стоимость земли в ущерб интересам государства, сомнительно. "При всем уважении к сотруднику государственного бюджетного учреждения трудно ожидать от него объективности в оценке", – соглашается Максим Попов, руководитель практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. Настоящий законопроект упразднит институт независимой кадастровой оценки недвижимости и приведет к созданию государственной монополии на ее кадастровую оценку, уверена Анастасия Рагулина, замдиректора по научной работе ЮГ "Яковлев и Партнеры".

Анастасия Рагулина:
Если обсуждаемый законопроект будет принят, то может исчезнуть привлекательность коммерческой недвижимости и институт независимой оценки земли. Фактически у собственников пропадет возможность адекватно оспаривать результаты государственной оценки, хотя этот процесс является своего рода фундаментом для формирования экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости.

 

Об увеличении риска административного давления на госоценщиков со стороны «вышестоящих инстанций» с целью завысить кадастровую стоимость объектов недвижимости в фискальных целях говорит и Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P. "Плюсы будут только для государства с точки зрения контроля за размерами налоговых поступлений по налогам, исчисляемым на основании кадастровой стоимости", – отмечает он. Впрочем, и сейчас сложно говорить о независимости оценщиков, поскольку зачастую им приходится подстраиваться под заказчика (государство в лице Росреестра) и выдавать требуемые им результаты, замечает Сергей Литвиненко: "Заказчик заказал работу, платит за неё и хочет увидеть определенный результат, а именно – более высокую кадастровую стоимость. Ведь чем выше кадастровая стоимость, тем выше налоги, поступающие в бюджет. В этом случае исполнителю – оценщику – нужно подстроиться, если он хочет получить деньги. Это не всегда так, но случается".

Максим Попов выявляет и следующую проблему: увеличенная кадастровая стоимость в еще большей степени будет отличаться от результата "индивидуализированной" рыночной оценки, что увеличит число обращений в суд. Комиссии по оспариванию будут преимущественно состоять из чиновников, а значит, они редко будут снижать стоимость, чтобы не навредить бюджету регионов, считает и Сергей Литвиненко. Впрочем, опасность роста обращений актуальна, замечает Попов, "если государство не пойдет дальше и попросту не запретит обжаловать результаты государственной кадастровой оценки". Пока в новом варианте законопроекта Минэкономразвития уточняет состав комиссии, в которой можно будет оспорить результаты оценки: чиновников в ней должно быть не больше половины, а комиссии создаются по решению регионального правительства.

Валентин Бородин, управляющий партнёр юридической фирмы VB&P: Огосударствление кадастровой оценкой направлено не на защиту налогоплательщиков, а на защиту государства в тех случаях, когда кадастровая стоимость искусственно занижается на основании отчетов независимых оценщиков. Никто не спорит с тем, что кадастровая оценка не должна быть искусственно занижена – впрочем, как и завышена. Но более верным путем решения этой проблемы было бы совершенствование рынка оценочной деятельности и улучшение качества работы судебной системы в случаях оспаривания кадастровой стоимости.

 

Кроме того, новелла создаст большое количество новых бюджетных учреждений, потребности которых будут обеспечиваться за счет казны, отмечает Алиса Аверина, юрист BGP Litigation. Ещё один риск возникает при оценке технически сложных, нетиповых объектов – заводов АЭС или аэропортов. Для таких случаев необходимо оставить возможность привлекать узких специалистов, приводят "Ведомости" мнение главы промышленного комитета Общероссийского народного фронта Виктора Журба.

Спасёт ли унификация?

Первый вице-премьер Игорь Шувалов дал указание унифицировать правила и внедрить единую методику оценки кадастровой стоимости участков – об унификации говорится и в тексте законопроекта.

Трудно судить, в чем именно заключается унификация правил оценки по сравнению с текущим регулированием, говорит Максим Попов. Суть противоречий кроется в механизмах государственной "массовой" кадастровой и рыночной оценки, определяемой индивидуальными методами: "Публичная власть гласно или негласно ждет постоянного увеличения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговой базы. Однако такое увеличение чаще всего не имеет под собой факторов увеличения рыночной стоимости. Следовательно, разница между результатами кадастровой и рыночной стоимости как минимум сохранится".

 

Как граждане оспаривают кадастровую стоимость

Между тем, в 28 пилотных регионах, выбранных для того, чтобы проверить, как работают нововведения на практике, налог на имущество физлиц считается от кадастровой стоимости уже с 2015 года (для остальных пока установлен переходный период, который продлится до 2020 года). Оспаривают, как правило, по двум основаниям – кадастровая стоимость участка превышает рыночную или сведения об объекте недвижимости указаны неверно. В довольно большом количестве случаев – в среднем в 55–60% исков – удается добиться пересмотра кадастровой стоимости и её снижения, говорит Сергей Литвиненко: если истец или суд привлекают независимого оценщика и тот показывает, что рыночная стоимость объекта ниже оспариваемой кадастровой стоимости, то суд снижает её до размера рыночной стоимости. Также кадастровую стоимость меняют, если при её расчетах были допущены технические или арифметические ошибки – пропустили цифру или указали не ту площадь, отмечает Литвиненко. Были случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную в 5–10 раз и её удавалось снизить через суд, вспоминает он.

Физические лица по общему правилу несколько успешнее юридических в деле обжалования результатов кадастровой стоимости, обращает внимание Максим Попов. "Это объясняется относительно невысокой для властей «ценой вопроса» недвижимости граждан. Что же касается компаний, то здесь власти используют все возможные средства, чтобы по результатам судебного разбирательства кадастровая стоимость не сильно изменилась", – разъясняет он.

Практика по оспариванию кадастровой стоимости в Комиссии в целом складывается не в пользу организаций, подтверждает и Ольга Мищенко, руководитель практики строительства и ГЧП АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры". "Статистика Росреестра говорит о том, что положительные решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принимаются лишь в 20–25% дел в зависимости от региона. В случае подтверждения полномочий муниципалов на оспаривание решений Комиссий шансы компаний на пересмотр результатов кадастровой стоимости могут еще больше сократиться", – говорит она.

При этом судебная практика нестабильна, отмечает Валентин Бородин. По его словам, в течение нескольких лет в большинстве случаев суды снижали кадастровую стоимость. Однако в 2014 году в закон об оценочной деятельности были включены новые нормы, предусматривающие для юрлиц обязательный административный порядок оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию. Только после прохождения этой процедуры юрлица могут обращаться в суд. "С введением этой административной процедуры оспорить кадастровую стоимость стало сложнее. Кроме того, возросла коррупциогенность всей процедуры", – заключает он.

Часто решения Комиссии по рассмотрению кадастровых споров оспаривают и администрации муниципальных образований. И здесь судебная практика может оказаться противоположной в разных регионах, замечает Ольга Мищенко. "В Самарской области суды рассматривают подобные заявления Администраций по существу, а в Омской и Московской областях – напротив, суды приходят к выводу об отсутствии интереса у муниципалов в оспаривании, если земля не принадлежит им на праве собственности", – говорит Ольга Мищенко. Окончательную точку в данной дискуссии в ближайшее время должен поставить Конституционный суд: определить, насколько муниципальные власти могут вторгаться в оценку земли, суду предстоит прирассмотрении жалобы администрации города Братска Иркутской области, которая оказалась недовольна кадастровой оценкой участка Братского лесопромышленного комплекса, который принадлежит группе "Илим" бизнесмена Захара Смушкина – одного из крупнейших в мире производств целлюлозы.

Источник: http://pravo.ru/story/view/127954/

14 апреля 2016

Поздравляем с Днем рождения Вольнову Веру Александровну – члена Совета РОО, председателя Новосибирского РО РОО!

Уважаемая Вера Александровна!

От всей души поздравляем Вас с Днем рождения!

Желаем Вам успехов в бизнесе и общественной работе, ярких красок в жизни, любви и восхищения окружающих, крепкого здоровья, поддержки и понимания близких Вам людей. Пусть Вас всегда окружает море цветов и улыбок!

08 апреля 2016

Итоги семинара «Участие оценщика в судебном процессе» в г. Новосибирске

В чем различие прав и обязанностей судебного эксперта и оценщика, что нового принес в процедуру судебного процесса Кодекс административного судопроизводства от 08 марта 2015г., какие изменения в практике применения Арбитражными судами законодательства об экспертизе рассмотрены в Постановлении Пленума ВАС № 23 от 04 апреля 2014г. – все эти вопросы были рассмотрены на семинаре «Участие оценщика в судебном процессе», который был организован Новосибирским РО РОО и прошел 07 апреля текущего года.

Ведущие семинара – опытные оценщики, имеющие обширную практику в качестве судебных экспертов, Консетова Вера Витальевна (г. Санкт-Петербург) и Топал Елена Геннадьевна (г. Екатеринбург), создали деловую, рабочую обстановку, привлекли присутствующих к активному обсуждению сложных вопросов в работе судебных экспертов. Проведен обзор и анализ существующих нормативных актов и текстов проектов планируемых изменений законодательства, разобраны практические примеры, сложные ситуации и пути выхода из них. Заданные конкретные вопросы участников семинара не оставили коллег равнодушными и тут же были разобраны «по косточкам» с предложением нескольких возможных сценариев и вариантов действия судебного эксперта или специалиста-оценщика.

Особое внимание ведущие уделили участию оценщика в судебном процессе в качестве привлекаемого свидетеля. Все тонкости поведения, подготовки к заседанию, стратегии поведения и тактики ответов на возможные вопросы судьи либо сторон по делу были подробно проговорены и обсуждены присутствующими на семинаре.

Участники мероприятия отметили, что состоялось очень полезное общение уже действующих судебных экспертов из Новосибирского регионального отделения РОО и специалистов, только начинающих свою деятельность в этом качестве. Подобные встречи и живое общение с опытными специалистами всегда приносят реальную пользу и являются лучшим подспорьем в практической деятельности

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57