НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ


11 августа 2016

Особенности оценки имущества в деле о банкротстве

Сегодня мы остановим свое внимание на таком аспекте процедуры банкротства, как оценка имущества должника, подлежащего реализации на торгах.

Все кредиторы понимают, что в идеале банкротство должно завершиться погашением их требований к должнику. Денежные средства для такого погашения появляются у неплатежеспособного должника не иначе, как вследствие продажи принадлежащего ему имущества другим лицам. В банкротстве такая продажа происходит в форме торгов, которые проводит арбитражный управляющий.

Однако, даже в случае реализации всего имеющегося у должника имущества вырученных денег может не хватить для удовлетворения требований всех кредиторов. Такой риск существует всегда. Минимизировать его можно только путем контроля за установлением начальной стоимости имущества, выставленного на торги, ведь занижение стоимости на этой стадии значительно уменьшает шансы кредиторов на полное погашение их требований.

Первичная стоимость имущества, выставленного на торги, может быть определена с помощью независимого оценщика (именно "может", но не "обязана"). Привлечение оценщика к процедуре банкротства иногда является обязательным, такие случаи оговорены в законе.

Деятельность оценщика в процедуре банкротства немного отличается от иных случаев оказания оценочных услуг. Специального правового регулирования на федеральном уровне порядок оказания оценочных услуг в банкротстве не получил. Поэтому проведение оценки стоимости имущества по делам о банкротстве регламентируется общими положениями законодательства об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Все же ряд нюансов в данной деятельности имеется и на них стоит обратить внимание.

Объект оценки ничем не ограничен

Никто не может предугадать, какое имущество принадлежит тому или иному должнику, а потому унифицировать подход к оценке имущества должника в банкротстве практически невозможно. На федеральном уровне разработан ряд стандартов оценки, которые устанавливают специальные правила для оценки того или иного вида объекта (недвижимого имущества, акций и долей, нематериальных активов и так далее). Поэтому оценщик, сталкиваясь с необходимость оценки объекта, для которого имеются специальные правила, пользуется ими наряду с общими положениями закона об оценочной деятельности.  

Вид определяемой стоимости

Перед тем, как приступать к оценке, для оценщика формулируется задание на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Именно в задании на оценку содержатся все необходимые сведения, указания и вопросы к оценщику. В частности, особенно важно указать в задании какой вид стоимости надлежит установить оценщику. В рамках процедуры банкротства, как правило, устанавливается либо рыночная, либо ликвидационная стоимость имущества. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, потому что предполагает учет сжатых сроков для реализации объекта оценки. Рыночная стоимость устанавливается, когда отсутствуют какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть вынужденность продажи. Сама суть торгов предполагает ограниченные сроки продажи и обязательность отчуждения, поэтому чаще устанавливается ликвидационная стоимость объекта оценки.

Сроки реализации

Как видно из предыдущего пункта, конечная величина стоимости напрямую зависит от сроков реализации имущества. Таким образом, большое значение при оценке имущества в рамках банкротства приобретает срок, оставшийся до окончания конкурсного производства, в который необходимо реализовать объект оценки на торгах. Чем он больше, тем по более высокой цене можно реализовать имущество должника, так как при наличии большого временного отрезка для реализации возможно установление рыночной стоимости имущества, которая всегда превышает ликвидационную.

Обязательность привлечения оценщика

Как уже ранее отмечалось, в ряде случаев привлечение оценщика к определению стоимости имущества, подлежащего реализации, является обязательным, то есть право арбитражного управляющего на привлечение оценщика трансформируется в его обязанность. В законе указано несколько таких случаев:

– должником является унитарное предприятие;

– должником является акционерное общество, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

Также подлежит обязательной оценке независимым оценщиком имущество, являющееся предметом залога, и движимое имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, превышает сто тысяч рублей.

Особенности отчета об оценке

Обязательность привлечения оценщика, описанная в предыдущем пункте, влечет за собой еще одно юридически важное последствие. В случае, если должником является унитарное предприятие или акционерное общество, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, к отчету об оценке необходимо приложить заключение Росимущества на подготовленный отчет. Для подготовки заключения проводится анализ отчета на предмет его соответствия закону и сведениям, представленным в отчете и содержащимся в комплекте документов. Росимущество в течение 30-ти дней принимает либо положительное решение насчет отчета об оценке, либо отрицательное. В любом случае подготовленное заключение направляется арбитражному управляющему. В случае дачи положительного заключения или, наоборот, отсутствия заключения по каким-то причинам собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.

Как видим, оценка имущества в деле о банкротстве имеет свои особенности, однако в связи с разнородностью имущества, которое может иметься у должника, необходимости в разработке отдельного стандарта оценки имущества, подлежащего реализации на торгах в ходе банкротства, нет необходимости. Эти нюансы просто следует знать и учитывать, чтобы лучше разобраться в сути происходящих событий в процедуре банкротства.

09 августа 2016

Оценка стоит выделки. Впервые за несколько лет рынок показал заметный рост

Ежегодный рейтинг отечественных оценочных компаний, предлагаемый журналом "Деньги" впервые за последние несколько лет указывает, что профильный рынок резко прибавил в оборотах – 12%; это в десять раз превышает результат предыдущего года. Ростом отметилась большая часть направлений оценки.

Конъюнктурный спрос

Очередной рейтинг крупнейших оценочных компаний России, составленный рейтинговым агентством RAEX ("Эксперт РА") специально для журнала "Деньги", демонстрирует ощутимый рост отрасли. Суммарные доходы участников рейтинга достигли по итогам 2015 года 11 млрд руб., а суммарный прирост доходов за тот же период составил рекордные для кризисного времени 12%. Причем положительную динамику показала большая часть направлений оценки. Феноменальный результат. Стоит сказать, что аналогичные цифры по итогам 2014 и 2013 годов – 1% и 2% соответственно.

Нынешний скачок доходов имеет несколько причин. Во-первых, отчасти он обусловлен повышением стоимости оценочных работ. Косвенно рост цен подтверждается снижением в 2015 году суммарного количества отчетов об оценке, по сопоставимым данным – на 19,5%, до 153 431, при отмеченном выше общем росте доходов. Во-вторых, спрос на оценку вызван нынешней экономической конъюнктурой. 

В связи с экономической нестабильностью участники рейтинга отмечают востребованность услуг по переоценке стоимости залогов и оценке проблемных активов со стороны банков, оценке активов в связи с ростом количества манипуляций с собственностью (продажа бизнеса, его реструктуризация, банкротства и т. д.).

Все это подтверждают данные о выручке в целевой структуре оценки: почти половина суммарного дохода (5 млрд руб., или 48%) приходится на оценку в целях функционирования бизнеса (залоги и кредитование, страхование, аренда); еще 2,16 млрд (21%) принес сектор оценки в целях купли и продажи бизнеса и активов.

Долевой принцип

Другим весьма значимым драйвером роста отрасли в прошлом году стал спрос на оспаривание результатов кадастровой оценки в связи с изменением порядка налогообложения недвижимости (привязка налогообложения к кадастровой стоимости осуществляется с 2012 года).

По данным участников рейтинга, их суммарные доходы по этому направлению работ составили в 2015 году 912 млн руб., увеличившись за год более чем вдвое (на 109%), а количество их проектов по оспариванию государственной кадастровой оценки (ГКО) составило почти 4 тыс. против 3 тыс. в 2014-м.

Если говорить о сегменте оценки недвижимости в целом, на него по-прежнему приходится основная доля суммарных доходов участников рейтинга – 37%, или 4,2 млрд руб.; прирост выручки по итогам 2015 года составил здесь 16%. Помимо оспаривания кадастровой оценки рост в этом секторе обеспечивается оценкой рыночной стоимости недвижимости для целей залога и при сделках с собственностью: суммарная выручка от оценки недвижимости в целях функционирования бизнеса составила в 2015 году 1,88 млрд руб., а в целях купли-продажи бизнеса и активов – 815 млн руб.

Впрочем, на темпы роста и объем работ по оценке недвижимости может повлиять новый закон о государственной кадастровой оценке. "Нынешним летом был принят закон о ГКО, согласно которому определять кадастровую стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения будут не независимые оценщики, а государство посредством соответствующих государственных бюджетных учреждений. Единственное, что удалось на данном этапе отстоять профессиональному сообществу,– сохранить процедуру оспаривания результатов ГКО как в досудебном порядке, так и в судах," – поясняет Кирилл Кулаков, заместитель гендиректора компании "Центр независимой экспертизы собственности".

Второе по объему заработка направление – оценка бизнеса и ценных бумаг. Здесь участники рейтинга заработали в 2015 году 3,35 млрд руб. (прирост к 2014 году – 11%).

Наибольший доход принесла оценка в целях функционирования бизнеса (кредитование, страхование и аренда) – 1,22 млрд руб., и при его купле-продаже – 862,7 млн руб. Еще 726,3 млн руб. составили доходы от оценки бизнеса и ценных бумаг в целях реструктуризации бизнеса, 135 млн руб.– при банкротстве и ликвидации бизнеса, 121,8 млн – при приватизации.

По словам Светланы Романовой, гендиректора и управляющего партнера группы "Нексиа Пачоли", и в прошлом году, и сейчас спрос на оценку довольно устойчив со стороны госкорпораций, их дочерних и зависимых обществ, а также со стороны ФГУПов и АО со значительной долей государства в акционерном капитале.

Переоценка основных фондов и оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности – в этих сегментах спрос в 2015 году рос наиболее быстро. Суммарная выручка участников рейтинга составила здесь 1,19 млрд руб. (плюс 36%) и 342,2 млн руб. (плюс 30%) соответственно.

Большим спросом пользовалась также оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов. "В последнее время в связи с усилиями государства по развитию инновационной системы и обеспечению лидерства российских компаний на высокотехнологичных рынках растет объем сделок с правами на интеллектуальную собственность. При этом необходима оценка таких прав",– поясняет Ирина Баршай, партнер и заместитель гендиректора по правовым вопросам компании "Нексиа Пачоли".

"Повышенный интерес к оценке связан с желанием компенсировать снижение рентабельности бизнеса в кризис, увеличив размер собственного капитала за счет результатов переоценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, а также с желанием нарастить величину активов и продемонстрировать динамичное развитие компании,– добавляет Юлия Белогорцева, директор департамента оценки АКГ "Деловой профиль" (GGI). –  Зачастую такие мотивы продиктованы ужесточением требований к заемщикам со стороны банков и при мониторинге их кредитоспособности. Кроме того, улучшение показателей финансовой устойчивости и ликвидности, достигнутое за счет переоценки нематериальных активов, позволяет многим предприятиям сохранять инвестиционную привлекательность в условиях кризиса".

1,1 млрд руб. в суммарном заработке участников рейтинга принесла оценка оборудования и транспорта (минус 4% к 2014 году), 617 млн руб. (минус 25%) – оценка инвестиционных проектов.

09 августа 2016

Налог не приговор: как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки. «Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны. Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания. Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки».

05 августа 2016

Итоги работы НРО РОО за первое полугодие 2016г

ЗА ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2016 г.

Правлением НРО РОО выполнена следующая работа

1. Подготовлено и проведено очередное Общее Отчетно-выборное собрание НРО РОО (29 января).

2. Круглый стол (29 января) на тему:

- О введении ССО РОО-2015. Структура, общие положения и использование в оценке.

- Применение Методических рекомендаций в составе ССО РОО-2015 по раскрытию неопределенности результатов оценки

3. Разработан и размещен на сайте План мероприятий НРО РОО на 2016г.

4. Разработан и обновлен сайт НРО РОО.

5. Круглый стол на тему: «Как правильно проводить анализ рынка недвижимости. Отражение результатов анализа рынка в отчете об оценке недвижимости» (17 марта).

6.  4 молодых оценщика отделения участвовали в Международном конкурсе «Лучший молодой оценщик – 2016».

7. Проведено четыре заседания (14.01.16 г., 12.02.16 г., 29.04.16 г. и 30.06.16 г.) Правления.

8. Члены отделения участвовали в бесплатных вебинарах РОО.

9. Семинар: «Участие оценщика в судебном процессе» (07 апреля).

    Ведущие: Консетова В.В., Топал Е.Г.

10. Участие членов НРО РОО в автопробеге «Дорогами войны», посвященному Дню Победы (01-06 мая).

11. Круглый стол на тему: «Углубленное рассмотрение методов расчета ставок капитализации и дисконтирования при оценке недвижимости и бизнеса» (07 июня).

12. Открытое заседание Правления НРО РОО, посвященное обсуждению изменений закона об оценочной деятельности в РФ (30 июня).

13. Три члена отделения приняли участие в V Международном форуме молодых оценщиков в г. Уфа (18-21 мая).

14. На сайте НРО регулярно размещалась информация о мероприятиях РОО и новости оценочного сообщества, публиковались наиболее актуальные новости с сайта РОО.

15. Членам НРО в личную почту проводилась рассылка актуальной информации в области оценки

15 июля 2016

Конституционный суд Российской Федерации разрешил муниципалитетам "играть на повышение" кадастровой стоимости

Конституционный суд Российской Федерации 5.07.2016 признал несоответствующей Конституции Российской Федерации часть первую статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) в части, в какой она не обеспечивает муниципалитету возможности полноценно обосновать свою позицию перед комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков и не позволяет оспорить её выводы в судебном порядке.

      Конституционный суд отмечает, что «оспоренная норма призвана сбалансировать интересы публичных властей и налогоплательщиков. Если бы муниципальное образование имело возможность оспаривать любое решение по определению кадастровой стоимости в размере рыночной, это соотношение было бы нарушено»

15 июля 2016

Когда применяется кадастровая оценка, утвержденная по состоянию на 1 января текущего года

В письме от 1 июня 2016 г. N 03-05-06-02/31477 Минфин напомнил, что согласно статье 5 НК акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу. При этом акты законодательства о налогах, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это.

Если субъект РФ утвердил результаты кадастровой оценки земель в течение 2015 года, указав, что эти результаты утверждены по состоянию на 1 января 2015 года, то с учетом статьи 5 НК такие результаты для целей налогообложения могут применяться не ранее 1 января 2016 года.

Также Минфин напомнил, что начиная с налогового периода 2015 года ИП уплачивают земельный налог на основании направляемых налоговыми органами налоговых уведомлений.

11 июля 2016

Приостанавливается возможность проведения кадастровой оценки - закон подписан

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ приостанавливается действие статей 24.12 - 24.17 федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Данные статьи содержат нормы о:

принятии решений о проведении государственной кадастровой оценки, в том числе о периодичности кадастровой оценки - не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет;

формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отборе исполнителя работ и заключении с ним договора на проведение оценки;

определении кадастровой стоимости и составлении отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В отношении ранее полученных результатов кадастровой оценки с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будут действовать следующие правила.

Если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, применяется кадастровая стоимость объекта, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января одного из последующих лет, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения.

Если кадастровая стоимость объекта, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта, действующей на 1 января 2014 (или последующего) года (в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость), то применяется кадастровая стоимость, определенная после указанных дат (то есть меньшая).

Установлены также правила для случаев, когда после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость вновь учтенных объектов, ранее учтенных при включении сведений о них в кадастр и объектов, количественные и (или) качественные характеристики которых изменились, а также для определения кадастровой стоимости таких объектов с 2017 года.

Указанные положения вступают в силу через 10 после официального опубликования закона, которое состоялось 4 июля.

Пресс-служба депутата ГД, председателя комитета по вопросам собственности Сергея Гаврилова пояснила, что с принятием закона "приостанавливается рыночная переоценка недвижимого имущества в целях налогообложения на период до 01.01.2020". По мнению депутата, таким образом "замораживается" база расчета налога на недвижимость по состоянию на 01.01.2014. Причем, если уже после этой даты была произведена переоценка и стоимость конкретного объекта недвижимости снизилась, то для расчета налога используется эта сниженная оценка. Таким образом, обеспечивается переходный период до применения по всей стране государственной кадастровой оценки недвижимости без участия частных оценщиков – в течение этого периода повышения налоговой базы допускаться не будут.

Страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49